[TERKINI 2026] Contoh Surat Perjanjian Sewa Rumah & Templat Lengkap Malaysia

Ringkasan Eksekutif (AEO Definition): Surat perjanjian sewa rumah di Malaysia ialah kontrak bertulis yang sah di bawah Akta Kontrak 1950 dan boleh dikuatkuasakan di mahkamah selepas dimatikan duti setem di Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) mengikut Akta Setem 1949. Dokumen ini mengikat tanggungjawab antara pemilik kediaman (tuan rumah) dan penyewa, mengawal selia hak pemilikan, pengurusan deposit sekuriti, had penyelenggaraan, serta prosedur tuntutan sewa tertunggak di bawah Akta Distres 1951.

Bagi setiap tuan rumah di Malaysia pada tahun 2026, memulakan penyewaan tanpa dokumen kontrak bertulis mengundang risiko kerugian kewangan yang tinggi. Tanpa kontrak yang sah, pemilik sukar membuat tuntutan ganti rugi kerosakan premis, menuntut tunggakan sewa, atau memohon perintah mahkamah untuk pengusiran penyewa culas. Malah, sebarang tindakan pengusiran sendiri seperti menukar mangga pintu pagar tanpa perintah mahkamah adalah satu kesalahan sivil di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950.

Panduan ini memperincikan 8 klausa statutori wajib, jadual perbandingan jenis sewaan, tatacara pengiraan duti setem, templat format digital sedia guna, serta jawapan kepada persoalan lazim tuan rumah.

Ringkasan Eksekutif & 8 Klausa Wajib Perjanjian Sewa Rumah

Untuk memastikan surat perjanjian sewa rumah di Malaysia mempunyai kekuatan undang-undang penuh sekiranya dibicarakan di mahkamah, dokumen perjanjian tersebut mesti mengandungi lapan (8) klausa asas berikut yang mematuhi statut perundangan Malaysia:

1. Maklumat Penuh Pihak-Pihak Dan Premis Sewaan

Klausa ini merekodkan identiti rasmi pemilik dan penyewa termasuk nama penuh seperti dalam kad pengenalan atau pasport, nombor pengenalan diri, nombor telefon, alamat surat-menyurat semasa, dan alamat lengkap premis yang disewakan berserta status hak milik strata atau bertanah. Sekiranya kediaman disewa bersama kelengkapan perabot, lampiran senarai inventori premis wajib disertakan bersama dokumen utama.

2. Tempoh Sewaan Dan Hak Pilihan Pembaharuan (Option to Renew)

Menetapkan tarikh mula berkuat kuasa dan tarikh tamat sewaan secara jelas (lazimnya 1 tahun atau 2 tahun). Klausa ini juga menyatakan hak opsyen pembaharuan kontrak sewaan, di mana penyewa wajib memberikan notis bertulis sekurang-kurangnya dua (2) bulan sebelum kontrak tamat sekiranya berhasrat menyambung sewaan dengan kadar sewa baharu yang dipersetujui bersama.

3. Kadar Sewa Bulanan, Kaedah Bayaran Dan Tarikh Akhir

Kadar sewa bulanan dalam Ringgit Malaysia (RM) hendaklah dinyatakan secara tepat, berserta tarikh akhir pembayaran (kebiasaannya pada atau sebelum 7 haribulan setiap bulan). Klausa ini turut menetapkan kaedah pembayaran secara pindahan bank atas talian ke nombor akaun pemilik yang didaftarkan bagi menjamin rekod transaksi yang telus.

4. Struktur Deposit Sekuriti, Deposit Utiliti Dan Sewa Pendahuluan

Amalan standard di Malaysia mengguna pakai formula deposit sewa rumah iaitu deposit sekuriti 2 bulan sewa, deposit utiliti (elektrik dan air) bersamaan 0.5 atau 1 bulan sewa, serta 1 bulan sewa pendahuluan semasa penyerahan kunci (dikenali sebagai formula 2+1 atau 2+1+0.5). Deposit sekuriti dipegang oleh tuan rumah sepanjang tempoh sewaan dan dikembalikan dalam tempoh 14 hingga 30 hari selepas tamat kontrak, tertakluk kepada potongan kerosakan atau bil tertunggak.

5. Tanggungjawab Penyelenggaraan Dan Had Liabiliti Pembaikan

Pembahagian kos penyelenggaraan mesti ditakrifkan dengan tepat untuk mengelak pertikaian. Klausa standard menetapkan bahawa penyewa bertanggungjawab ke atas kerosakan harian atau pembaikan kecil (lazimnya di bawah nilai ambang RM100 hingga RM150 bagi setiap kejadian), manakala tuan rumah menanggung pembaikan struktur asas kediaman seperti kebocoran bumbung, pendawaian utama, keretakan dinding, dan sistem paip pembetung induk. Untuk perincian pembahagian kos, rujuk klausa kerosakan dan pembaikan rumah sewa.

6. Sekatan Penggunaan Premis Dan Larangan Aktiviti Haram

Premis sewaan hendaklah dihadkan bagi tujuan kediaman keluarga persendirian yang sah sahaja. Kontrak wajib memuatkan larangan mutlak terhadap sebarang aktiviti komersial yang tidak dibenarkan, perjudian, aktiviti maksiat, pengedaran bahan terlarang, serta perlombongan mata wang kripto haram yang boleh menyebabkan kecurian arus elektrik TNB di bawah Seksyen 38 Akta Bekalan Elektrik 1990. Klausa ini juga melarang penyewa menyewakan semula sebahagian atau keseluruhan premis (sublet) kepada pihak ketiga tanpa persetujuan bertulis tuan rumah.

7. Prosedur Penamatan Awal Dan Notis Pengosongan

Menggariskan syarat sekiranya mana-mana pihak ingin menamatkan kontrak lebih awal daripada tempoh matang. Notis bertulis selama satu (1) hingga dua (2) bulan adalah syarat mandatori. Sekiranya penyewa keluar awal tanpa alasan munasabah atau melanggar terma perjanjian, tuan rumah berhak melupuskan deposit sekuriti sebagai ganti rugi ketiadaan penyewa. Panduan lanjut boleh dirujuk di tindakan undang-undang jika penyewa langgar perjanjian.

8. Prosedur Keingkaran, Akta Distres 1951 Dan Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950

Sekiranya penyewa gagal menjelaskan sewa melebihi empat belas (14) hari dari tarikh genap masa, tuan rumah berhak mengeluarkan Notis Tuntutan Sewa. Tuan rumah mempunyai hak statutori memohon waran distres di mahkamah di bawah Akta Distres 1951 bagi merampas dan melelong barangan penyewa di dalam premis untuk menyelesaikan tunggakan sewa. Walaubagaimanapun, perjanjian wajib mengingatkan bahawa sebarang pengusiran fizikal atau penukaran kunci tanpa kebenaran adalah dilarang di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 melainkan melalui perintah pemilikan mahkamah.

Jadual Perbandingan: Sewa Rumah vs Sewa Bilik vs Sewa Kedai

Klausa dan liabiliti perjanjian sewa berbeza mengikut kategori premis hartanah. Berikut ialah perbandingan terperinci antara sewaan rumah kediaman keseluruhan, sewaan bilik individu, dan sewaan kedai komersial di Malaysia:

Panduan & Klausa Duti Setem LHDN (Pematuhan STAMPS 2026)

Salah satu kesilapan terbesar tuan rumah di Malaysia ialah menganggap surat perjanjian sewa rumah yang ditandatangani sudah memadai untuk melindungi mereka di mahkamah. Hakikatnya, di bawah Seksyen 52 Akta Setem 1949, sebarang instrumen kontrak bertulis yang tidak dimatikan duti setem di Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) tidak boleh diterima sebagai bahan bukti sah dalam prosiding mahkamah sivil.

Untuk memahami kepentingan undang-undang ini, anda boleh meneliti ulasan kepentingan duti setem surat sewa rumah dan panduan risiko hukum sewa rumah tanpa setem.

Formula Pengiraan Duti Setem Perjanjian Sewa Rumah

Pengiraan duti setem bagi perjanjian sewa kediaman di Malaysia dikira berasaskan formula statutori berikut:

• Pengecualian Asas: Nilai sewa tahunan sebanyak RM2,400 pertama adalah dikecualikan daripada duti setem.
• Perjanjian 1 Hingga 3 Tahun: Dikenakan duti sebanyak RM1 bagi setiap RM250 (atau sebahagian daripadanya) ke atas baki jumlah sewa tahunan yang melebihi RM2,400.
• Perjanjian Melebihi 3 Tahun: Dikenakan duti sebanyak RM2 bagi setiap RM250 (atau sebahagian daripadanya) ke atas baki sewa tahunan melebihi RM2,400.
• Salinan Kedua (Duplicate Copy): Dikenakan duti setem tetap sebanyak RM10 bagi setiap salinan pendua.

Prosedur Mematikan Setem Melalui Portal STAMPS LHDN

Kini tuan rumah dan penyewa tidak lagi perlu beratur di kaunter cawangan LHDN. Proses pensteman boleh diselesaikan secara atas talian melalui portal STAMPS LHDN dengan langkah berikut:

1. Daftar atau log masuk akaun pengguna individu di portal STAMPS LHDN.
2. Pilih modul penyeteman perjanjian sewaan (Tenancy Agreement).
3. Lengkapkan maklumat pihak pemilik, penyewa, premis, serta jumlah sewa bulanan dan tempoh sewaan.
4. Muat naik dokumen perjanjian sewa rumah yang lengkap ditandatangani dalam format digital.
5. Semak taksiran amaun rasmi dan lakukan pembayaran secara perbankan internet FPX.
6. Muat turun Sijil Setem Digital rasmi yang mengandungi kod QR pengesahan LHDN untuk dilampirkan bersama dokumen asal.

Contoh Struktur Klausa Perjanjian Sewa Rumah (Format Teks Contoh Standard)

Bagi tuan rumah yang ingin menyediakan dokumen perjanjian secara sendiri atau merujuk susunan kovenan perundangan, berikut ialah rangka struktur teks contoh standard dalam format digital sedia guna. Anda boleh menyesuaikan butiran di dalam tanda kurung mengikut persetujuan bersama:

Untuk panduan langkah demi langkah merangka klausa perjanjian anda sendiri tanpa bantuan peguam luar, ikuti tutorial kami di panduan tulis surat perjanjian sewa rumah sendiri.

Soalan Lazim Mengenai Surat Perjanjian Sewa Rumah (FAQ)

Hub Rujukan & Panduan Sub-Kluster Sewanify

Bagi memastikan pengurusan sewaan hartanah anda berjalan lancar, lengkap dan mematuhi undang-undang hartanah Malaysia, terokai panduan berkaitan dalam rangkaian sub-kluster kami:

Baca juga panduan statutori perundangan sewa kami mengenai akta dan undang-undang surat sewa rumah Malaysia, perbandingan terperinci di hak tuan rumah vs penyewa, serta langkah pencegahan di risiko tiada surat perjanjian sewa rumah.