Penyewa Tak Bayar Duit Sewa? 9 Perkara Ini Yang WAJIB Anda Lakukan Untuk Membuat Tuntutan

“Saya sewakan rumah sewa saya kepada seorang penyewa ni. Tapi sampai sekarang, sudah hampir 4 bulan tak bayar sewa. Saya dah suruh beliau keluar, tetapi dia berdegil. Apa yang patut saya buat ya?”

“Penyewa tak bayar duit sewa, apa yang perlu dilakukan?”

Keluhan tuan rumah yang biasa didengari apabila penyewa lewat membayar duit sewa rumah. Apakah langkah penyelesaiannya?

Ramai tuan rumah yang berpengalaman memberi pandangan masing-masing tentang bagaimana mereka menguruskannya. Namun, kebanyakan daripada pandangan tersebut adalah salah dari sisi undang-undang walaupun ianya kadang-kadang berkesan.

Bagi pandangan kami, kebanyakan Tuan Rumah perlu lebih bersikap professional dan mendalami bisnes penyewaan rumah ini bukan hanya untuk mengaut untung sahaja tetapi juga kekal mengikuti perkembangan dari segi perundangannya.

Baca Lagi >>> 25 Rahsia Kejayaan Tuan Rumah Menguruskan Penyewa Bermasalah

Secara jujurnya;

Tidak mudah sebenarnya untuk menjadi seorang Tuan Rumah.

Hakikatnya, walaupun selepas anda telah menjumpai penyewa yang PERFECT untuk rumah sewa anda, masalah masih lagi boleh timbul.

Antara masalah yang sangat lazim termasuklah penyewa yang menggunakan premis tersebut untuk tujuan terlarang, atau mereka melanggar segala peraturan yang anda tetapkan bagi menjaga rumah sewa tersebut.

Tetapi apakah masalah yang paling biasa tuan rumah hadapi antara semua?

Penyewa yang tidak membayar duit sewa pada masanya.

Kerisauan Setiap Tuan Rumah; Penyewa Tak Bayar Duit Sewa

Cuba bayangkan, setelah menghabiskan masa melalui proses yang panjang dan perbelanjaan yang banyak dalam mempersiapkan rumah sewa anda.

Setelah mengubah suai dan melengkapinya dengan perabot , membuat pengiklanan dan akhirnya, mencari dan menapis penyewa.

Semua ini semata-mata hanya untuk memberi anda kehampaan dan kerugian apabila akhirnya penyewa tidak memberi anda kerjasama untuk membayar duit sewa rumah.

Ramai Tuan Rumah di Malaysia akan menghadapi masalah sebegini suatu hari nanti tetapi mereka akan keliru tentang apa yang perlu dilakukan apabila ianya berlaku kepada mereka.

Contohnya, berapa kali yang anda boleh bertoleransi dengan penyewa tak bayar duit sewa rumah sewa anda sebelum mengambil tindakan? Patutkah anda keluarkan surat amaran? Atau tukar kunci rumah? Atau potong bil air?

Jika anda sedang menghadapi situasi sebegini, kami ingin memberi anda panduan langkah demi langkah tentang apa yang perlu dibuat jika penyewa tak bayar duit sewa rumah mereka:

Langkah #1: Periksa Surat Perjanjian Sewa Rumah

Surat perjanjian sewa rumah adalah sebuah ikatan persetujuan antara tuan rumah dan penyewa.

Malangnya, tidak ramai tuan rumah yang mempraktikkan sistem kontrak dan banyak menggunakan ‘budi bahasa’ apabila menyewakan rumah sewa mereka.

Namun, apabila berlaku sebarang masalah, mereka tidak dapat tanganinya kerana tidak mempunyai sebarang hitam putih. 

Sekiranya anda tidak pasti sama ada anda perlukan kontrak sewa rumah ataupun tidak, sila baca di sini >>> Adakah Saya Perlukan Surat Perjanjian Sewa Rumah?

Sebelum anda mengambil apa-apa tindakan, sentiasa beringat yang setiap kontrak penyewaan adalah berbeza, jadi anda perlu pastikan bahawa penyewa anda BETUL-BETUL telah melanggar perjanjian yang telah dibuat.

Sebagai contoh, adakah kontrak sewa rumah tersebut mengatakan duit sewa mesti dibayar pada 20 haribulan setiap bulan, tetapi sekarang baru saja 10 haribulan?

Atau:

Terdapat klausa yang memberi penyewa tak bayar sewa rumah ini tempoh penangguhan (grace period) selama 7 hari sebelum amaran dikeluarkan?

Apapun, pastikan anda faham apa yang terkandung di dalam surat perjanjian sewa rumah anda sebelum mengambil sebarang tindakan.

Tak pasti apa yang patut diletakkan di dalam kontrak sewa rumah? Baca >>> Lindungi Hak Anda Sebagai Tuan Rumah! Apa Yang Perlu Ada Dalam Surat Perjanjian Sewa Rumah

Setelah anda betul-betul pasti yang mereka telah melanggar terma-terma penyewaan ini, anda boleh terus ke langkah seterusnya.

Paling Penting:

Hantar notis kepada Penyewa untuk menuntut duit sewa rumah yang tertunggak tersebut. Notis boleh dibuat melalui emel atau surat secara fizikal kepada penyewa.

Notis ini penting untuk membantu anda membuat tuntutan apabila kes ini dibawa ke mahkamah nanti.

Langkah #2: Berkomunikasi Dengan Penyewa

Berapa kali pembayaran lewat yang anda boleh bertoleransi sebelum mengambil tindakan?

Ia terserah kepada diri anda, tetapi mengikut undang-undang, walaupun penyewa tak bayar sewa rumah ataupun terlewat hanya sekali sahaja pun, ia sudah dianggap sebagai satu pelanggaran terhadap perjanjian tersebut.

Tetapi sebelum anda mengambil sebarang tindakan tegas, berbincang terlebih dahulu dengan penyewa anda.

Hubungan antara Tuan Rumah dan penyewa bukanlah atas dasar perniagaan semata-mata; tetapi sebagai manusia, budi bahasa itu penting bagi mengeratkan lagi hubungan kedua belah pihak.

Ingat:

Apabila hubungan Tuan Rumah – Penyewa baik, lebih mudah untuk Penyewa patuh pada arahan dan peraturan yang ditetapkan.

Sebagai contoh, jangan tergesa-gesa mengusir keluar penyewa tak bayar sewa rumah oleh sebab mereka terlewat 3 hari untuk membayar duit sewa bagi kali pertama dalam 18 bulan.

Telefon mereka secara kasual, atau ingatkan mereka melalui e-mel atau Whatsapp.

Selalunya, ia berlaku atas sebab kesilapan yang tidak sengaja dan penyewa akan terus bayar.

Sentiasa beringat untuk menghantar peringatan duit sewa pada masanya kepada penyewa

Langkah #3: Struktur Bayaran Yang Sistematik

Jika pembayaran lewat berlaku dengan kerap, atau mereka telah tertunggak selama beberapa bulan, penyewa tak bayar duit sewa rumah ada kemungkin mempunyai masalah kewangan.

Mungkin mereka telah dipecat, atau ada masalah perubatan kecemasan yang menelan kos yang besar.

Ini akan memberi kesan terhadap keupayaan mereka untuk membayar duit sewa dalam masa yang terdekat.

Jika anda mempunyai hubungan yang baik dengan penyewa dan ingin tidak berhajat untuk mengusir mereka keluar, ia terserah kepada anda untuk teruskan sewaan.

Jika begitu, anda boleh membuat suatu skema atau sistem pembayaran yang lebih baik dengan mereka.

Sebagai contoh, anda boleh menawarkan diskaun jika penyewa membayar penuh (lump sum) duit sewa tertunggak .

“Jika pengewa berhutang 3 bulan duit sewa, Tuan Rumah boleh tawarkan sekiranya dia bayar, Tuan Rumah boleh memberikan potongan harga separuh bulan.”

– Adrian Un, CEO, Skybridge International (syarikat pendidikan dan pelaburan harta tanah). Dipetik daripada artikel di The Star

Tetapi ingat, laksanakan kaedah ini hanya pada waktu mereka kesempitan wang sahaja untuk mengelakkan Penyewa tak bayar sewa rumah ini mengambil kesempatan terhadap anda.

Langkah #4: Insentif Keluar Sukarela

Selain itu, anda mungkin ingin elak dari sebarang kerugian dan ingin mereka keluar daripada rumah sewa tersebut secepat mungkin, walaupun anda tidak dapat memperoleh duit sewa yang tertunggak tersebut.

Untuk menggalakkan penyewa anda menamatkan sewaan dan pindah keluar, anda boleh memberikan mereka sesuatu insentif jika mereka selesaikan semua duit sewa yang tertunggak.

Anda juga boleh bantu mereka mencari tempat sewa yang lebih mampu milik, atau bantu mereka membayar segala kos yang melibatkan proses pemindahan rumah.

Pengambilan pendekatan diplomatik yang tidak melibatkan peguam dan mahkamah lebih disukai oleh Tuan Rumah dan pelabur hartanah veteran.

Walaubagaimanapun pun, adalah lebih menguntungkan untuk mencari penyewa yang baharu daripada menghadapi situasi rumit bersama penyewa bermasalah untuk jangka masa yang berpanjangan.

Langkah #5: Notis Tuntutan

Jika langkah di atas tidak berjaya, dan pembayaran lewat masih belum diselesaikan selepas beberapa kali mesej dihantar, anda boleh keluarkan surat tuntutan.

Surat tuntutan sebenarnya adalah surat amaran yang mengatakan, jika pembayaran tidak dilakukan pada waktu tertentu, Tuan Rumah mempunyai hak untuk mendapatkan jumlah tertunggak ini melalui kaedah undang-undang.

Anda boleh mulakan proses tuntutan melalui Mahkamah Majistret yang terdekat.

Ingat:

Anda perlu bawa kontrak sewa rumah yang telah dibuat dan notis tuntutan duit sewa rumah kepada penyewa seperti yang kita bincangkan pada Langkah 1 tadi.

Jangan lupa untuk menghantar surat melalui pos berdaftar (Advice of Receipt Registered Post) agar anda mempunyai bukti yang penyewa telah menerimanya.

Apa itu AR Registered Post?

AR Registered Post adalah servis oleh syarikat logistik seperti POS Malaysia untuk mendapatkan Resit Terima melalui tandatangan penerimaan oleh si penerima.

Anda juga boleh melampirkan salinan apa-apa e-mel, Whatsapp, atau mesej SMS yang anda telah hantar sebagai peringatan.

Jika penyewa akhirnya patuh dan membuat pembayaran, kaedah tuntutan melalui mahkamah sememangnya cara yang paling mudah mendapatkan balik bayaran lewat tertunggak.

Pastikan surat perjanjian sewa rumah mempunyai klausa yang membolehkan anda untuk (a) kena caj faedah untuk pembayaran lewat, atau (b) menaikkan jumlah sewa rumah jika ada pembayaran lewat.

Ia terserah kepada anda sama ada untuk menggunakan hak anda atau tidak.

Langkah #6: Tamatkan Penyewaan Dan Keluarkan Notis

Jika anda masih belum dibayar, anda boleh mulakan proses pengusiran penyewa.

Surat Perjanjian sewa rumah yang telah ditandatangani sepatutnya mempunyai klausa yang mengatakan, jika penyewa lewat untuk membayar duit sewa, Tuan Rumah mempunyai hak untuk mengambil tindakan.

Perkara pertama yang anda perlu lakukan adalah menghantar notis penamatan kontrak kepada penyewa.

Ini merupakan surat rasmi untuk memaklum kepada penyewa yang anda akan menamatkan penyewaan di bawah Akta Kontrak 1950, atas alasan penyewa telah memungkiri perjanjian, dan mereka perlu keluar pada tarikh tertentu.

Notis ini mesti mempunyai perkara berikut:

• Sebab pengusiran penyewa (iaitu, pelanggaran perjanjian penyewaan kerana tidak membayar duit sewa)
• Apa yang anda telah lakukan (iaitu, telah hantar notis tuntutan, surat rasmi tuntutan dan peringatan yang berkali-kali)
• Tempoh masa sebelum untuk mereka keluar daripada premis (contohnya, 7 hari)

Langkah #7: Dapatkan Keizinan Mahkamah

Jika penyewa tidak pindah keluar, atau mengabai surat anda, anda boleh memohon kepada mahkamah untuk memberi keizinan mengusir keluar penyewa tersebut.

Walau bagaimanapun, anda memerlukan peguam untuk membantu anda dapatkan keizinan daripada mahkamah untuk berbuat sedemikian dan mahkamah juga memerlukan alasan yang munasabah bagi memberikan perintah pengusiran.

Di Malaysia, ada 2 cara yang peguam anda boleh gunakan untuk mendapatkan perintah mahkamah tersebut:

• Cara pertama adalah dengan merujuk kepada Akta Relief Spesifik 1950. Dapatkan perintah mahkamah di bawah akta ini membolehkan Tuan Rumah untuk mengambil semula hak milik rumah sewa tersebut daripada penyewa. Tetapi perintah ini tidak termasuk perintah untuk mendapatkan sejumlah sewa rumah yang tertunggak.
• Cara kedua adalah dengan merujuk kepada Akta Distres 1951. Akta ini membenarkan Tuan Rumah untuk menyita rumah sewa dan melelongkan harta benda milik penyewa untuk membayar duit sewa tertunggak.

Kebiasaannya  selalunya digunakan untuk hartanah jenis komersial kerana mungkin ada barangan perniagaan dan aset lain yang ditinggalkan untuk Tuan Rumah melelongkan kesemuanya. Tetapi, ia tidak sesuai untuk rumah kediaman.

Setelah perintah mahkamah diberikan, bailif mahkamah akan bersama-sama dengananda ketika menyita harta tanah tersebut.

Mana-mana cara sekali pun yang anda pilih, proses pengusiran mengikut undang-undang boleh melibatkan masa yang lama dan mahal, kerana mahkamah dan peguam terlibat bersama.

Mengikut artikel ini, perintah pengusiran boleh mengambil masa selama tujuh bulan dan kosnya boleh mencecah sekurang-kurangnya RM10,000 atau lebih lagi. Jika penyewa mengambil keputusan untuk mencabar saman tersebut, jadi kosnya mungkin akan menjadi lebih tinggi.

 Mengambil tindakan sendiri

Bolehkah saya menukarkan kunci pintu atau memotong bekalan air dan elektrik jika penyewa saya tidak bayar mengikut masa yang ditetapkan?

Segelintir Tuan Rumah mengambil langkah proaktif sendiri untuk “memaksa” penyewa keluar daripada rumah sewa mereka.

Tetapi…

Perkara ini sama sekali TIDAK dibenarkan.

Terdapat satu klausa dalam Akta Relief Spesifik 1951, seksyen 7(2) menyatakan bahawa Tuan Rumah tidak boleh mengambil tindakan sendiri untuk mengambil semula rumah sewa tersebut. Ini termasuklah menukar kunci pintu rumah.

Anda juga tidak boleh memotong bekalan air dan elektrik, melainkan anda dibolehkan melalukan sedemikian berdasarkan surat perjanjian sewa rumah anda.

Jika tiada, jangan sama sekali cuba untuk melakukannya kerana ia akan memberikan penyewa alasan dan peluang untuk menyaman anda demi mendapatkan ganti rugi.

Langkah #8: Dapatkan Semula Rumah Sewa Dengan Kehadiran Pegawai Mahkamah (Bailif)

Selepas anda mendapatkan perintah mahkamah, anda perlu maklumkan penyewa anda bahawa anda akan mulakan proses Writ of Posession dan akan memasuki rumah sewa mereka dalam tempoh 24 jam.

Writ of Posession adalah sebuah proses pengambil alihan rumah sewa daripada penyewa atas sebab pelanggaran kontrak sewa rumah.

Pegawai mahkamah (Bailif) perlu menemani anda apabila anda hendak masuk rumah sewa anda (anda juga perlu mengupah tukang kunci untuk memecahkan kunci pintu).

Anda boleh minta pegawai polis untuk datang bersama bagi membantu proses pengusiran penyewa. Namun, sekiranya pihak polis enggan bekerjasama atas sebab-sebab tertentu, anda masih lagi boleh teruskan proses pengusiran tanpa kehadiran mereka. Pihak polis hanya hadir untuk menenangkan keadaan sekiranya berlaku sebarang pertelingkahan.

Apa yang penting adalah anda datang ke rumah sewa bersama wakil mahkamah atau bailif.

Ingat:

Anda tidak boleh memecahkan kunci pintu dan masuk semula premis tanpa kehadiran seorang bailif.

Jika anda berbuat sedemikian, anda berisiko untuk disaman oleh penyewa. Penyewa akan menganggap anda sedang membuat cubaan menceroboh tanpa memaklumkan kepada mereka (seperti yang tertakluk dalam terma perjanjian penyewaan).

Setelah anda memasuki premis itu, anda harus mengambil gambar bahagian dalam rumah tersebut sebanyak yang mungkin.

Letakkan barangan penyewa pada suatu tempat yang boleh diakses oleh penyewa tanpa memerlukan mereka memasuki rumah sewa tersebut seperti di garaj, porch ataupun laman belakang.

Seterusnya, letakkan notis di pintu rumah itu sebagai mesej kepada penyewa apabila mereka pulang. Anda boleh menukar kunci pada saat ini atas persetujuan pihak bailif.

Notis ini memaklumkan penyewa yang anda telah mengambil semula rumah sewa tersebut, dan mereka perlu menghubungi sekiranya mereka mempunyai barangan yang tertinggal di dalam rumah sewa tersebut.

Langkah #9: Tuntutan Tunggakan Sewa

Setelah anda telah mengambil semula rumah itu, adakah anda boleh mendapatkan duit sewa rumah yang tertunggak daripada bekas penyewa?

Jika perintah mahkamah anda diberikan bawah Akta Distres, anda boleh melelongkan barangan penyewa yang ditinggalkan dalam rumah sewa anda, tetapi nilainya mungkin tidak seberapa.

Anda juga masih lagi boleh menyaman penyewa dalam mahkamah untuk mendapatkan duit sewa yang tidak terbayar, termasuklah mana-mana bil utiliti yang tidak terbayar, perbelanjaan bagi pembersihan dan pengemasan serta kerugian atau ganti rugi barangan yang lain.

Ia boleh dijalankan melalui proses Tuntutan Kecil (bawah RM5,000) melalui mahkamah majistret yang terdekat. Pastikan anda mempunyai ke semua dokumen sokongan seperti surat perjanjian sewa rumah, bil utiliti yang tertunggak, notis yang dikeluarkan dan sebarang perbualan yang dibuat bersama penyewa.

Walau bagaimanapun, apabila nilainya terlampau kecil, kos untuk menjalankan segala perintah mahkamah dan masa yang digunakan mungkin lebih tinggi daripada nilai tunggakan.

Selalunya, langkah terbaik adalah untuk lupakan saja. Anda boleh gunakan deposit sekuriti mereka untuk membaiki rumah sewa anda, membayar segala tunggakan dan iklankan rumah sewa anda untuk mencari penyewa baru secepat yang mungkin.

Baca Lagi >>> Apakah Bentuk Deposit Yang Anda Boleh Kenakan Kepada Penyewa?

Alternatif: Pertimbangkan Pengurus Rumah Sewa atau Peguam

Jika anda bukan jenis yang suka berurusan dengan penyewa yang bermasalah, yang sering membuat anda pening kepala apabila tiba hari pembayaran duit sewa, sebaiknya anda melantik pengurus rumah sewa bagi pihak anda.

Syarikat pengurusan ini adalah pihak ketiga yang memiliki sistem sedia ada untuk mengendalikan situasi yang tidak menyenangkan seperti ini.

Sebagai alternatif yang lain, anda boleh mengupah peguam yang akan mencari duit anda dan menghantar notis dan surat rasmi bertubi-tubi kepada penyewa yang bermasalah ini.

Kesimpulan

Di Malaysia, tidak ada undang-undang khas berkaitan penyewa yang tidak membayar duit sewa rumah. Proses pengusiran juga mengambil masa yang lama dan kos yang tinggi.

Selalunya, Tuan Rumah jarang mengambil jalan melibatkan peguam untuk mengusir penyewa.

Kaedah yang paling lazim adalah berunding struktur pembayaran yang kemudiannya diperhalusi bersama penyewa, atau menawarkan mereka untuk keluar secara suka rela.

Akhir sekali, jalan paling selamat untuk mengelak isu penyewa tidak membayar duit sewa rumah adalah dengan mencari penyewa yang berkualiti sebelum penyewaan bermula. Jalankan proses tapisan supaya anda tidak tersalah pilih penyewa.

Perkara paling penting, anda mestilah mempunyai surat perjanjian sewa rumah yang jelas agar dapat melindungi kepentingan anda jika adanya pembayaran lewat atau duit sewa tidak berbayar. Lihat contoh perjanjian penyewaan kediaman Malaysia.

Dengan mempelajari lebih lanjut tentang penyewa berpotensi anda dan adanya perjanjian penyewaan yang jelas dan tiada cela, anda boleh mengelak daripada kerungsingan untuk memikirkan tentang kelewatan penyewa dalam membayar duit sewa rumah.

Artikel ini ditulis untuk kegunaan informasi sahaja. Anda dinasihati untuk merujuk bantuan profesional hal-hal berkaitan perlaksanaan perjanjian penyewaan anda.