Kontrak Perjanjian Sewa Rumah – 5 Perkara KRITIKAL Yang Perlu Anda Pertimbangkan

Kontrak perjanjian sewa rumah adalah sebuah bentuk perjanjian antara tuan rumah dan penyewa yang menyenaraikan tanggungjawab kedua-dua belah pihak berserta maklumat-maklumat berkaitan sewaan. 

Namun, persoalannya :

Adakah ianya sangat penting? Jika ya, apa yang perlu anda masukkan ke dalam kontrak perjanjian tersebut?

Apabila anda menjadi seorang pelabur hartanah, segala yang berkaitan dengan rumah sewa ada memainkan peranan dalam menentukan sama ada anda rugi atau untung. Oleh itu, sangat penting untuk tuan rumah bersikap lebih terbuka dan membuat perancangan yang lebih strategik untuk melindungi hak anda sebagai tuan rumah.

Baca Lagi >>> 25 Rahsia Kejayaan Sebagai Seorang Tuan Rumah

Tidak kira di mana jua anda berada, rumah adalah suatu kewajipan. Meskipun anda telah lama tinggalkan dunia sebagai seorang pelajar, berkongsi bilik yang tidak digunakan di rumah anda adalah jalan terbaik untuk menjana pendapatan pasif. 

Kebanyakan daripada kita mungkin sudah biasa dengar perkataan-perkataan seperti berapa banyak jumlah deposit perlu dibayar, berapa lama tempoh sewaan dan apakah cara pembayaran sewa setiap bulan.

Anda juga mungkin pernah baca sesebuah perjanjian sewa rumah sebelum bersetuju untuk masuk sebagai penyewa atau menyewakan rumah anda kepada orang lain. 

Tetapi, adakah anda betul-betul faham atau hanya baca selintas lalu sahaja tanpa betul-betul mendalami apakah isi kandungan perjanjian tersebut?

Jadi, di dalam penulisan kali ini, kami akan berkongsi kepada anda apa sebenarnya yang penting untuk anda nilai terlebih dahulu sebelum menandatangani sebarang kontrak perjanjian sewa rumah.

Ingat, sebaik sahaja anda tandatangan sesebuah perjanjian, tiada ruang untuk anda berpatah balik. Pastikan anda membuat penilaian terlebih dahulu sebelum bersetuju dalam mana-mana perjanjian, khususnya untuk sewaan rumah.

1. Maklumat Sewaan

Maklumat sewaan adalah salah satu informasi yang sangat penting dalam sesebuah perjanjian sewa rumah. Maklumat sewaan yang perlu dinyatakan di dalam sesebuah perjanjian adalah seperti:

1. Tarikh Perjanjian
2. Maklumat Tuan Rumah (Nama, IC, Tel. No)
3. Maklumat Penyewa (Nama, IC, Tel. No)
4. Alamat Rumah Sewa
5. Tempoh Sewaan
6. Tarikh Mula Sewaan
7. Tarikh Tamat Sewaan
8. Kadar Sewaan Bulanan
9. Jadual Pembayaran
10. Denda Lewat Bayar (Harian)
11. Tapak Tempat Letak Kereta (Lot)
12. Deposit 
13. Tarikh Pulangan Deposit
14. Maklumat Bank Tuan Rumah
15. Kegunaan Sewaan

Maklumat-maklumat di atas adalah WAJIB untuk dinyatakan dan dipersetujui oleh pihak penyewa dan tuan rumah kerana ia menerangkan perincian-perincian sewaan yang perlu dipatuhi. 

Maklumat seperti maklumat tuan rumah, penyewa dan alamat rumah itu sendiri penting sebagai rekod dan memperjelaskan siapakah pemilik rumah dan penyewa yang SAH kepada alamat rumah tersebut.

Nama selain daripada yang dinyatakan di dalam ruangan ini tidak termaktub untuk mengikuti kontrak perjanjian sewa rumah tersebut.

Tarikh seperti tarikh mula dan tarikh akhir sewaan penting sebagai sebuah kawalan kepada penyewa untuk menetap hanya pada tempoh masa yang ditetapkan sahaja.

Sekiranya penyewa melangkaui tarikh tamat sewaan yang telah dipersetujui, maka tuan rumah berhak untuk menghalau atau menggunakan tindakan undang-undang terhadap penyewa.

Tuan rumah juga boleh mengenakan caj tambahan sekiranya penyewa tidak keluar pada tarikh akhir sewaan.

Dari segi pembayaran, maklumat seperti kadar sewaan bulanan, jadual pembayaran, denda lewat bayar, deposit dan maklumat bank tuan rumah adalah antara maklumat yang penting untuk memastikan kelancaran pembayaran sewa.

Maklumat seperti ini mengelakkan sebarang salah faham oleh penyewa dan memastikan mereka sentiasa berdisiplin dalam mematuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan.

Maklumat seperti tapak tempat letak kereta khususnya bagi unit seperti apartmen, flat atau kondominium adalah penting untuk menjamin penggunaan tapak tersebut.

Akhir sekali, maklumat kegunaan sewaan perlu dijelaskan di dalam kontrak perjanjian sewa rumah bagi memastikan penyewa menggunakan rumah sewa tuan rumah hanya untuk tujuan yang ditetapkan sahaja (iaitu tujuan sebagai kediaman).

Ingin tahu lebih lanjut tentang maklumat sewaan rumah? Baca: Contoh Surat Perjanjian Sewa Rumah

2. Tanggungjawab Penyewa

Di dalam sebuah surat perjanjian sewa rumah, menyenaraikan tanggungjawab sebagai seorang penyewa adalah perkara yang sangat penting kerana tuan rumah mengambil risiko yang sangat besar untuk menyerahkan tanggungjawab menjaga rumah mereka kepada orang lain.

Sebagai seorang penyewa, kefahaman sebagai seorang yang menumpang itu perlu wujud kerana setiap perkara di dalam rumah tersebut adalah hak milik tuan rumah melainkan dinyatakan sebaliknya di dalam kontrak. Namun, kefahaman tidak akan wujud secara semula jadi tanpa bantuan tuan rumah.

Tuan rumah perlu memainkan peranan dalam menerangkan apakah tanggungjawab penyewa sepanjang tempoh sewaan mereka. Kontrak perjanjian sewa rumah boleh dijadikan sebagai panduan oleh tuan rumah untuk terangkan tanggungjawab mereka dengan syarat: 

Surat perjanjian sewa rumah tersebut haruslah mudah difahami dan dihadam oleh kedua-dua belah pihak.

Tanpa kefahaman, penyewa hanya akan mengganggap surat perjanjian sewa rumah tersebut hanyalah sekadar kertas yang dipenuhi perkataan sahaja.

Antara tanggungjawab penyewa yang perlu ditekankan sebagai suatu peraturan rumah sewa adalah:

1. Pembayaran Sewa Rumah, Deposit dan Bil Utiliti
2. Penjagaan harta benda rumah
3. Aktiviti larangan dalam rumah sewa
4. Sewaan ke atas orang lain
5. Syarat-syarat pengubahsuaian rumah
6. Penjagaan haiwan peliharaan
7. Membawa masuk bahan merbahaya
8. Berurusan dengan pihak pengurusan (Joint-Management Body)
9. Penjagaan kebersihan rumah
10. Melaporkan kerosakan sekiranya berlaku
11. Menjaga keselamatan rumah sewa
12. Menjaga adab dengan jiran
13. Syarat pindah keluar
14. Pembaikan kerosakan harta benda

Di atas adalah antara yang perlu ada dalam sesebuah kontrak perjanjian sewa rumah bagi memastikan penyewa kekal menjaga tingkah laku sepanjang tempoh sewaan. 

Setiap perkara perlu diterangkan dengan ayat yang ringkas, padat dan mudah difahami supaya penyewa lebih mudah untuk mengikuti peraturan yang tuan rumah tetapkan.

3. Tanggungjawab Tuan Rumah

Sebuah kontrak perjanjian sewa rumah tidak sepatutnya berat sebelah atau hanya membebankan satu belah dan manfaat yang pelbagai pada satu belah yang lain.

Meskipun tuan rumah yang sediakan surat perjanjian ini, terdapat beberapa tanggungjawab tuan rumah yang perlu disenaraikan di dalam kontrak tersebut bagi memastikan kebajikan penyewa kekal terpelihara sepanjang tempoh sewaan.

Antara tanggungjawab penting yang perlu digalas oleh tuan rumah adalah seperti:

1. Pembayaran cukai pintu, cukai tanah dan bil penyelenggaraan
2. Memberi hak penjagaan sepenuhnya kepada Penyewa
3. Mendapatkan Insurans perlindungan kepada rumah
4. Pembaikan kerosakan melibatkan struktur dan sistem utiliti rumah
5. Pemulangan wang deposit
6. Memastikan rumah sewa selamat untuk diduduki
7. Memberi Notis sebelum memasuki rumah sewa
8. Larangan penguncian pintu utama atau pemotongan utiliti
9. Penanggungan kos untuk penyediaan kontrak

Tuan rumah sebagai pemilik kepada rumah sewa tersebut perlu menunjukkan contoh yang baik dalam menghormati perjanjian yang telah dibuat.

Ingat, dunia ini ibarat roda, tuan rumah yang tidak berpegang pada janji akan memakan diri mereka semula apabila penyewa bertindak untuk melanggar peraturan yang dinyatakan dengan alasan: 

“Kalau tuan rumah boleh buat, kenapa saya tidak boleh?”

Menghormati dan menuruti perjanjian yang telah dibuat tidaklah sesusah seperti yang disangka.

Kebanyakan terma dan syarat yang ditetapkan bukan untuk membebankan tetapi untuk melindungi hak masing-masing sekiranya timbul sebarang isu semasa tempoh sewaan.

Malah, kontrak perjanjian sewa rumah adalah sebuah pemudah cara untuk melakar garisan dan batasan tanggungjawab antara penyewa dan tuan rumah.

Jangan terbeban dengan tanggungjawab yang diberikan dan jadikan ia sebagai ketenangan minda – mengetahui bahawa anda terlindung daripada segala isu yang bakal terjadi di masa hadapan.

Oleh itu, tanggungjawab tuan rumah perlu ditulis seadilnya di dalam sebuah surat perjanjian sewa rumah tanpa membebankan penyewa dengan terlampau banyak tanggungjawab yang tidak relevan.

4. Penjagaan Harta Benda

Pelaburan rumah sewa yang baik adalah apabila rumah sewa itu dipulangkan dalam keadaan yang sama atau lebih baik daripada yang asal. 

Sebab apa?

Keadaan rumah sewa memainkan peranan yang sangat besar dalam menentukan jumlah wang yang anda perlu keluarkan selepas tamat tempoh sewaan penyewa.

Sebarang kerosakan atau kehilangan yang enggan dibayar oleh penyewa memberi anda hak untuk menggunakan wang deposit yang diterima pada awal sewaan.

Namun, apabila deposit terlampau sedikit atau tiada langsung deposit diberikan oleh Penyewa, jadi tuan rumah tidak mempunyai pilihan lain melainkan mengeluarkan duit dari poket sendiri untuk memperbaikinya.

Tanggungjawab penyewa untuk menjaga harta benda bermula dari sebelum mulanya tempoh sewaan lagi.

Kedua-dua belah pihak penyewa dan tuan rumah perlu membuat semakan inventori pada setiap harta benda di rumah sewa.

Semakan inventori ini memastikan setiap keadaan barangan di rumah sewa itu diketahui oleh tuan rumah dan penyewa secara jelas SEBELUM tempoh sewaan bermula.

Namun, semakan inventori bukanlah semata-mata senarai barangan di sekitar rumah sewa anda. Segala rekod keadaan barangan tersebut seperti warna pudar, kaki patah, berlubang, tidak boleh digunakan dsb perlu ditulis sebagai sebuah nota. Ini bertujuan memudahkan anda membuat rujukan ketika tamat tempoh sewa nanti.

Jangan lupa untuk mengambil gambar setiap sudut rumah sewa anda. Penyewa dan tuan rumah berpotensi untuk memutar belit cerita dengan menyalahkan pihak yang lain apabila mereka terjumpa kecacatan selepas tamat tempoh sewaan. Dengan gambar, anda boleh lindungi hak anda sekiranya bukan anda penyebab berlakunya kecacatan atau kerosakan tersebut. 

Di dalam sebuah kontrak perjanjian sewa rumah, pastikan terdapat terma dan syarat di mana penyewa perlu mengganti semula barangan yang rosak atau hilang disebabkan mereka setelah tamat tempoh sewa.

Pastikan juga terdapat klausa yang memberi tuan rumah hak untuk membuat penolakan deposit sekiranya harta benda rosak/hilang disebabkan penyewa.

Untuk mengelakkan salah faham, tuan rumah boleh sediakan senarai harga bagi setiap barang di rumah sewa tersebut.

Seperti yang biasa dipraktikkan di hotel, setiap barangan yang rosak/hilang perlu digganti rugi berdasarkan kadar harga yang telah ditetapkan.

Akhir sekali, tuan rumah perlu ingatkan penyewa bahawa akan ada pemeriksaan akhir apabila tamatnya tempoh sewaan.

Semasa pemeriksaan akhir ini, tuan rumah dan penyewa akan melaksanakan pemeriksaan berdasarkan senarai semak yang digunakan semasa pemeriksaan awal.

Sebarang perbezaan perlu direkodkan dan sekiranya berlaku sebarang kerosakan, maka tertakluk pada budi bicara tuan rumah sama ada untuk melepaskan sahaja ataupun mengenakan caj kepada penyewa.

5. Penamatan & Pembaharuan Kontrak

Seperti yang kita sudah sebut dalam poin nombor 1, maklumat berkenaan tarikh sewaan memainkan peranan yang sangat penting dalam mengawal penyewa daripada membuat tuan rumah pening kepala apabila berlaku dua perkara:

Penyewa tamatkan kontrak lebih awal dari yang sepatutnya atau tidak ingin keluar apabila tamatnya perjanjian sewa rumah tersebut.

Bagi mengelakkan tuan rumah terperangkap dengan dilemma seperti ini, tuan rumah perlu memainkan peranan dalam sentiasa memberi penekanan dan peringatan seawal tiga bulan sebelum tamatnya tempoh sewaan. Ini memberi ruang kepada penyewa untuk bersedia untuk membuat keputusan sama ada ingin tamatkan atau perbaharui kontrak mereka.

Di dalam sebuah kontrak perjanjian sewa rumah, adalah wajib untuk pastikan penyewa memberi notis penamatan atau pembaharuan tidak kurang dari 30 hari sebelum tamatnya tempoh sewaan.

Kenapa 30 hari?

Bagi tuan rumah, ia memastikan penyewa keluar pada tarikh yang telah dipersetujui dan memberi ruang untuk mencari penyewa yang baharu.

Di dalam tempoh ini, tuan rumah sudah boleh bermula untuk mengiklankan rumah sewa mereka dan bakal penyewa baru boleh membuat lawatan ke rumah sewa (pastikan perkara ini dibenarkan di dalam kontrak perjanjian sewa rumah).

Bagi penyewa pula, sekiranya kontrak menetapkan 30 hari notis, maka mereka wajib mematuhinya bagi mengelakkan diri mereka daripada terpaksa membayar lebih sekiranya mereka terlewat memberi notis.

Sebagai contoh, sekiranya tarikh pembayaran sewa mereka adalah pada 1hb setiap bulan, akan tetapi mereka memberi notis pada 15hb bulan sebelumnya, maka penyewa hanya boleh keluar pada 15hb bulan berikutnya (bermakna 15 hari tambahan). Kadar bayaran secara prorata akan terpakai pada lebihan 15 hari tersebut.

Bagi pembaharuan kontrak pula, tempoh 30 hari memberi jaminan kepada tuan rumah bahawa tiada keperluan untuk beliau mencari penyewa baharu apabila tamatnya kontrak tersebut.

Kontrak perjanjian tersebut akan terbatal dengan sendirinya setelah tamat tempoh sewaan yang ditetapkan pada maklumat sewaan.

Maka, pembaharuan kontrak perlu dibuat dengan mengemaskini keseluruhan kontrak (sekiranya perlu) atau hanya mengemaskini maklumat sewaan seperti tarikh dan tempoh yang melibatkan sewaan.

Konklusi

Setiap perkara yang kami bincangkan ini adalah tunjang kepada sesebuah kontrak perjanjian sewa rumah.

Tanpanya, kontrak yang ditandatangani tidak kukuh dan berpotensi untuk mendatangkan impak kepada kedua-dua belah pihak khususnya dari segi perundangan. 

Jika anda tertanya-tanya, perlukah anda memiliki surat perjanjian sewa rumah untuk rumah sewa anda? Baca artikel ini >>> Adakah Saya Betul-Betul Perlu Surat Perjanjian Sewa Rumah?

Namun, tiada guna perjanjian sewa rumah ditulis penuh dengan terma dan syarat tetapi sepatah pun tidak difahami oleh tuan rumah dan penyewa.

Di dalam urusan sewaan rumah, tiada yang lebih penting daripada wujudnya kefahaman tanggungjawab antara tuan rumah dan penyewa.

Ia menjadi titik permulaan kepada kejayaan dalam pengurusan rumah sewa. Apabila ke semua pihak faham, tiada alasan lagi untuk mereka melanggar apa yang telah ditetapkan.

Di Sewanify, kami sediakan surat perjanjian yang mudah untuk difahami dan sah dari segi undang-undang untuk digunakan di Malaysia. Ia direka berdasarkan khidmat nasihat peguam dan pelbagai rujukan sumber yang kami peroleh bagi memastikan setiap terma dan syarat merangkumi pelbagai perkara dalam sewaan rumah dan tidak melanggar mana-mana akta undang-undang di negara kita. Anda boleh dapatkan sekarang di: