Berikut ialah 8 perkara yang perlu anda ketahui untuk menangani penyewa yang degil untuk membayar sewa dan bagaimana untuk memastikan aliran tunai hartanah sewa anda tidak terjejas dalam jangka masa yang panjang.
Memiliki rumah sewa merupakan satu cara yang terbaik untuk memperoleh pendapatan yang pasif.
Pembelian hartanah bernilai ratusan ribu ringgit merupakan satu komitmen yang besar, jadi penting bagi anda mendapatkan penyewa dengan segera bagi membolehkan anda membayar balik pinjaman perumahan anda.
Jika bernasib baik, anda mendapat penyewa bertanggungjawab yang menunaikan kewajipan membayar sewa tepat pada masanya setiap bulan.
Tapi malangnya, ia tidak selalunya begitu…
Kebanyakan kisah penyewa bermasalah bermula dengan lewat membayar duit sewa – yang kebiasaannya merupakan petanda awal sewaan tersebut tidak akan berjalan lancar.
Kemudian, masalah tersebut menjadi semakin teruk sehingga tiada lagi pembayaran dibuat dan penyewa berkemungkinan besar tidak lagi membalas mesej anda atau langsung tidak dapat dihubungi.
Walapun anda tertekan dan marah menghadapi situasi seperti ini, elakkan daripada mengambil tindakan melulu – termasuklah memecah masuk dan merampas rumah sewa tanpa membuat sebarang laporan atau memulakan tindakan undang-undang.
Jadi, apa yang boleh anda lakukan? Di sini kami gariskan langkah berjaga-jaga yang boleh anda ambil sebelum menyewakan rumah anda dan bagaimana anda boleh menangani isu penyewa bermasalah.
1. Tapis Penyewa Bermasalah
Kenali betul-betul terlebih dahulu bakal penyewa. Contohnya di mana mereka bekerja, di mana mereka tinggal sebelum ini, berapakah gaji mereka.
Jika mereka mengelak daripada menjawab atau mereka menjawab dengan jawapan yang mencurigakan, anda harus berfikir dua kali sebelum mengambil mereka masuk.
Jika bakal penyewa cuba sedaya upaya untuk mengurangkan jumlah deposit dengan menjanjikan pembayaran deposit selebihnya hanya selepas berpindah masuk, hentikan urusan dengannya serta-merta dan beralih kepada penyewa berpotensi seterusnya.
Jika anda menggunakan khidmat perunding hartanah, minta mereka mendapatkan kesemua maklumat di atas terlebih dahulu.
TIP: Hanya sewakan rumah sewa yang lengkap berperabot. Ini secara automatik akan mengurangkan skop penyewa dan menarik lebih ramai penyewa yang berkualiti.
2. Perjanjian Sewa Rumah Yang Lengkap
Hubungan antara tuan rumah dengan penyewa adalah bersifat kontraktual.
Perjanjian Sewa Rumah anda haruslah lengkap dan menyatakan dengan jelas jumlah sewaan, tempoh penyewaan dan had mereka sebagai penyewa rumah anda.
Oleh kerana perjanjian ini merupakan dokumen yang sah di sisi undang-undang, anda wajib memilikinya meskipun anda sewakan rumah anda dengan keluarga anda.
Pastikan anda memasukkan klausa yang menyatakan jika penyewa lambat membuat pembayaran, anda berhak mengambil tindakan.
TIP: Masukkan klausa yang membenarkan anda sebagai tuan rumah memasuki rumah berkenaan untuk pemeriksaan dan baik pulih, dan membawa orang lain masuk melihat rumah sewa tersebut di penghujung tempoh penyewaan.
Sekarang mari kita lihat apa yang boleh anda lakukan jika penyewa enggan atau gagal membayar sewa.
3. Berlembut & Berunding
Jangan mulakan dengan ancaman.
Sebaliknya, bertenang dan cuba ketengahkan kepada penyewa isu yang anda hadapi seperti pembayaran semula pinjaman bank.
Walaupun tiada jaminan kaedah rundingan seperti ini berkesan, mungkin ada penyewa yang akan bersetuju untuk berpindah keluar tanpa sebarang tentangan
Kehilangan sewa beberapa bulan lebih baik daripada menyimpan penyewa yang tidak membayar sewa dan enggan untuk keluar.
Anda boleh mencari penyewa yang baharu.
Memandangkan tujuan utama anda adalah untuk cepat-cepat move-on, anda boleh kurangkan kerugian dengan menawarkan diskaun kecil pada jumlah sewa yang tertunggak, cukup untuk mereka membayar tunggakan yang selebihnya.
Alternatifnya, sekiranya penyewa tersebut adalah penyewa jangka masa panjang, anda boleh tawarkan struktur bayaran yang baru untuk meringankan beban kewangan mereka.
Apa yang anda boleh lakukan adalah dengan menganjakkan tarikh pembayaran sewa untuk menyesuaikan dengan aliran kewangan semasa mereka, ataupun pembayaran sewa setiap 3 bulan secara lump sum.
4. Kuatkuasakan Perjanjian Sewa Rumah
Andaikan sifat berlembut di atas tidak berfungsi, anda boleh mulakan proses pengusiran penyewa dengan menggunakan Perjanjian Sewa Rumah yang telah dibuat dan menggariskan terma Penamatan Kontrak dengan penyewa anda.
Kebiasaannya, ini akan memberi 30 hari untuk penyewa anda perbaiki kesilapan mereka.
Ada juga perjanjian sewa rumah yang memperuntukkan untuk anda tamatkan kontrak apabila penyewa tidak membayar sewa selepas beberapa tempoh tertentu.
Sekiranya kaedah berlembut seperti di atas tidak mendatangkan hasil, anda boleh memulakan langkah pengusiran bersandarkan perjanjian sewa rumah kediaman dan klausa penamatan yang termaktub di dalamnya.
5. Keluarkan Notis Tuntutan
Sekiranya isu ini dibawa ke mahkamah, anda harus mempunyai bukti bahawa notis tuntutan telah dihantar dan diterima oleh penyewa.
Anda boleh lakukannya dengan mengeluarkan Notis Tuntutan yang secara amnya merupakan surat amaran daripada tuan rumah untuk melaksanakan tindakan undang-undang sekiranya mereka enggan membayar sewa yang tertunggak.
Anda juga boleh menjimatkan masa dan tenaga dengan melantik peguam untuk menguruskan isu seperti ini. Mereka kebiasaanya akan mendapatkan informasi langgar perjanjian yang berlaku dan akan keluarkan notis yang memperincikan tindakan lanjutan sekiranya penyewa tidak mengosongkan premis pada tempoh yang tertentu.
6. Saman
Sekiranya notis tuntutan tidak membuahkan hasil, anda perlu melantik peguam untuk mendapatkan surat saman di bawah Akta Relief Spesifik 1950.
Dengan arahan pengusiran ini, anda boleh mendapatkan khidmat daripada pihak polis untuk mengiring anda semasa proses pengusiran ini berlaku. Pada saat ini, anda secara sahnya boleh masuk rumah sewa tersebut.
Pada saat ini, anda boleh menyita dengan mengunci rumah sewa tersebut.
Jangan lupa mengambil gambar perabot dan barang-barang sedia ada yang lain bagi mengelakkan pertikaian mengenai apa yang ada di dalam rumah.
Lekatkan satu salinan laporan polis pada pintu hadapan rumah dan arahkan penyewa menghubungi anda jika mereka ingin mengambil semula harta benda mereka.
7. Tuntutan Sewa Tertunggak
Terdapat cara untuk mendapatkan semula keseluruhan atau sebahagian daripada sewa yang tertunggak.
Lantik peguam untuk memohon remedi undang-undang di bawah Seksyen 5(1) Akta Distres 1951.
Seorang bailif mahkamah akan membantu anda merampas dan menjual harta benda penyewa sebagai ganti kepada sewa yang belum dibayar.
Selain daripada itu, anda juga boleh menuntut sewa dua kali ganda bermula daripada tarikh tamat notis pengusiran hingga tarikh rumah sewa diberikan semula kepada anda di bawah Seksyen 28(4) Akta Undang-Undang Sivil 1956.
8. Lantik Peguam
Malaysia masih lagi belum Akta Penyewaan Rumah Kediaman untuk menyelaras sistem sewaan rumah di negara ini.
Sehingga akta tersebut digubal, belum ada sebarang standard buat masa ini.
Maka perjanjian sewa rumah kediaman yang disediakan dengan baik amat penting.
Sekiranya anda mampu, anda boleh dapatkan perjanjian yang disediakan oleh firma guaman profesional atau berbincang dengan ejen hartanah anda.
Khidmat profesional seperti ini pasti boleh membantu terutamanya mereka yang mengkhusus dalam kes-kes penyewaan.
Artikel ini telah disunting daripada “Penyewa tak bayar sewa. Apa tindakan wajar tuan rumah?”, pertama kali diterbitkan di iProperty.com.my.
