Surat Perjanjian Sewa Kedai Yang Ringkas & Mudah Digunakan
Tahukah anda, 90% sebab kenapa penyewa kedai tidak mematuhi peraturan yang telah ditetapkan oleh pemilik premis adalah disebabkan tidak memiliki surat perjanjian sewa kedai yang ringkas & mudah difahami.
Memiliki sebuah perjanjian sewa kedai yang ringkas & mudah penggunaannya mampu menjamin diri anda terlindung daripada penyewa-penyewa dari ‘neraka’ yang berpotensi membawa anda 1001 masalah sepanjang tempoh sewaan.
Adakah anda:
Memiliki premis yang ingin disewakan kepada bisnes-bisnes seperti kedai makan, klinik, bengkel, atau lain-lain kedai?
Jika ya:
Jangan abaikan kepentingan memiliki sebuah agreement sewa kedai yang lengkap dan sah untuk digunakan di mahkamah!
Tingkap kedai pecah. Pintu depan tercabut. Koridor depan kedai dipenuhi sampah. Perhiasan kedai tidak ditanggalkan. Duit sewa kedai tidak dibayar.
Ini adalah contoh-contoh situasi akan berlaku sekiranya perjanjian tidak dibuat dengan cara yang betul.
Di dalam artikel ini, kita akan bincangkan perkara-perkara yang wajib anda tahu tentang selok-belok penggunaan perjanjian sewa kedai.
Sebelum itu:
Jom kita lihat dahulu apakah maksud surat perjanjian sewa kedai ini.
Apa Maksud Surat Perjanjian Sewa Kedai?
Surat perjanjian sewa kedai atau premis perniagaan adalah sebuah perjanjian atau kontrak yang mempunyai syarat-syarat tertentu yang digunakan antara pemilik kedai dan penyewa sepanjang tempoh sewaan berlangsung.
Terma & klausa yang digunakan adalah lebih tertumpu kepada penjagaan hak pemilik kedai dan penyewa supaya kedua-dua belah pihak mendapat perlindungan yang secukupnya dan mengikuti undang-undang di Malaysia.
Oleh itu, hanya memiliki perjanjian sewa kedai semata-mata tidak cukup sekiranya terma & klausa yang digunakan adalah tidak lengkap dan tidak mematuhi syarat-syarat yang telah dinyatakan di dalam Akta Kontrak 1950. Kita akan perbincangkan lagi apakah yang perlu ada dalam sesebuah perjanjian sewa premis pada perenggan yang seterusnya nanti.
Namun begitu:
Terdapat pelbagai contoh surat perjanjian sewa kedai yang boleh anda gunakan, tetapi tidak semuanya lengkap yang boleh merangkumi pelbagai aspek pengurusan kedai anda.
Meskipun terdapat pelbagai contoh dan template di luar sana berkaitan dengan agreement sewa kedai ini, pemilihan surat sewa kedai yang betul adalah langkah yang pertama yang perlu anda lakukan.
Tanpanya, sewaan kedai anda berpotensi untuk tidak memberikan sebarang keuntungan kepada anda, malah akan membawa kepada lebih banyak kerugian pada masa akan datang.
Surat perjanjian sewa kedai ini boleh digunakan untuk pelbagai jenis premis seperti pejabat, bangunan, kedai makan, kedai baju atau lain-lain premis perniagaan.
Kini anda sudah faham apakah maksud di sebalik sebuah surat perjanjian sewa kedai. Sekarang, jom kita bincangkan
- Kenapa perlu ada surat perjanjian sewa kedai?
- Apakah isi kandungan yang perlu ada dalam sesebuah perjanjian sewa kedai?
- Bagaimana nak dapatkan perjanjian sewa kedai yang lengkap?
- Apakah yang perlu dilakukan selepas perjanjian sewa kedai ditandatangani?
Jom kita lihat satu per satu daripada topik-topik ini.
1. Kenapa Perlu Ada Perjanjian Sewa Kedai?
Tujuan utama sesebuah perjanjian sewa kedai adalah untuk mengelak Pemilik Kedai atau Penyewa melanggar hak pihak yang lain sepanjang tempoh sewaan berlangusng.
Perjanjian Sewa Kedai adalah satu-satunya cara untuk memastikan penyewaan kedai itu sah dari sisi undang-undang di Malaysia.
Tanpa sebarang perjanjian atau kontrak, sebarang salah laku atau pelanggaran hak oleh mana-mana pihak sukar untuk dapatkan pembelaan disebabkan tidak wujudnya garisan tanggungjawab yang perlu dipatuhi.
Lebih malang lagi:
Mungkin apa yang Penyewa buat itu sebenarnya tidak salah pun!
Anda mungkin rasakan apa yang Penyewa buat itu salah, tetapi apabila sesebuah sewaan itu tidak menggunakan sebarang dokumen perjanjian yang sah, apakah yang boleh membuktikan bahawa Penyewa itu sebenarnya salah?
Di bawah adalah antara contoh-contoh situasi di mana surat perjanjian sewa kedai tidak digunakan dalam sesebuah sewaan premis.
Contoh 1:
Penyewa memelihara haiwan peliharaan dalam kedai anda. Bukan setakat seekor, tetapi 2-3 ekor.
Anda sudah ‘pesan’ kepada penyewa anda untuk tidak memelihara apa-apa jenis haiwan dalam kawasan premis kedai anda.
Contoh 2:
Penyewa sudah menyewa kedai anda selama 3 bulan. Masuk bulan ke-4 beliau pun keluar dari kedai tersebut kerana bisnes beliau tidak laku. Sepatutnya beliau perlu menyewa sehingga tempoh 12 bulan berdasarkan ‘perbincangan’ yang dibuat sebelum sewaan bermula.
Contoh 3:
Penyewa sudah hampir tamat sewaan kedai anda. Semuanya berjalan dengan baik sepanjang tahun walaupun tiada perjanjian hitam putih, semuanya sekadar kata-kata sahaja. Apabila Penyewa keluar, beliau tidak membuang sebarang perhiasan, perabot, cat pada dinding dan tidak mengembalikan kedai itu kepada keadaan yang asal. Apabila anda tanya kepada Penyewa, beliau cakap itu bukan tanggungjawab mereka.
Dalam ketiga-tiga contoh ini, apakah yang perlu anda lakukan?
Bagaimana anda ingin buktikan bahawa Penyewa anda itu salah dari segi undang-undang?
Apakah yang anda boleh lakukan kalau kes-kes seperti ini berlaku TANPA mempunyai sebarang surat perjanjian sewa kedai sebelum sewaan bermula?
Anda TERPAKSA menelan segala kerugian yang berlaku kerana anda tidak mempunyai sebarang bukti yang kukuh bahawa Penyewa itu berada dalam pihak yang salah.
Oleh sebab itu pentingnya untuk anda sebagai pemilik premis mempunyai agreement sewa kedai yang sah, lengkap dan mudah untuk difahami.
Supaya kedua-dua belah pihak boleh patuhi peraturan yang telah ditetapkan dengan mudah dan tanpa sebarang salah faham.
Anda tidak ingin mahu menjadi mangsa kepada penyewa bermasalah seperti contoh-contoh di atas? Klik butang di bawah untuk dapatkan contoh perjanjian sewa kedai yang lengkap dan ringkas.
Sekarang, jom kita tengok pula apakah yang wajib ada dalam sesebuah perjanjian sewa kedai.
2. Apakah Isi Kandungan Wajib Ada Dalam Sesebuah Surat Perjanjian Sewa Kedai?
Menurut Akta Kontrak 1950, sesebuah perjanjian memerlukan terma & syarat sebagai sebuah tawaran kepada Penyewa yang mana, akan dibalas dengan pembayaran duit sewa setiap bulan.
Bermaksud, setiap perjanjian wajib memiliki klausa-klausa yang perlu dipatuhi oleh kedua belah pihak dalam menjalankan sesebuah sewaan dalam tempoh yang tertentu.
Penyewaan kedai adalah sebuah penyewaan berbentuk komersial. Berbeza dengan penyewaan rumah, penyewaan kedai tertumpu kepada penjagaan hak pemilik kedai dan hak penyewa kedai tersebut dalam sudut pandang transaksi perniagaan-ke-perniagaan (Business-to-Business).
Terdapat beberapa perkara penting yang wajib ada dalam sesebuah perjanjan sewa premis dan tidak terhad kepada:
- Maklumat Sewaan
- Maklumat Penyewa
- Senarai Inventori
- Tanggungjawab Penyewa
- Pembayaran Sewa
- Deposit Sewa Kedai
- Penjagaan Kedai
- Larangan Pengubahsuaian & Kegiatan Haram
- Pembaikian Kerosakan
- Tanggungjawab Pemilik Premis
- Pembayaran Cukai/Insuran
- Memberi Privasi Kepada Penyewa
- Pemulangan Deposit Sewa Kedai
- Pembaikian Kerosakan
- Tanggungjawab Bersama
- Tempoh Perjanjian
- Pembaharuan/Penamatan Kontrak
- Tandatangan Persetujuan
Setiap daripada perkara ini perlu dinyatakan secara jelas dan lebih terperinci dalam mana-mana surat perjanjian sewa kedai supaya kedua-dua belah pihak boleh mendapat perlindungan hak yang secukupnya.
Ia bukan hanya sekadar sebagai perjanjian hitam putih sahaja, tetapi ia turut boleh digunakan sebagai panduan oleh Penyewa dan Pemilik Kedai. Melalui klausa-klausa ini, kedua-dua belah pihak tahu apa yang perlu dibuat sepanjang tempoh sewaan tanpa perlu pemantauan yang terlampau ketat.
Walaubagaimanapun, tiada gunanya sesebuah perjanjian itu memiliki 1001 klausa sekalipun tetapi tidak difahami oleh mana-mana pihak.
Akhirnya membawa kepada pelanggaran perjanjian yang sukar untuk ditangani tanpa bantuan pihak guaman. Ini adalah kebanyakan kes yang kami jumpai apabila mereka mempunyai perjanjian tetapi tidak difahami betul-betul apakah isi kandungannya.
Di Sewanify, kami percaya apabila pihak Penyewa dan Pemilik Kedai saling memahami apakah tanggungjawab mereka (melalui perjanjian sewa kedai yang ringkas & simple), sangat mudah untuk kedua-dua belah pihak mengikuti peraturan yang telah ditetapkan.
Sebab itu kami sediakan sebuah perjanjian sewa kedai yang ditulis dalam bahasa Melayu, sah untuk digunakan di mahkamah dan, sangat-sangat mudah untuk difahami dan digunakan. Tidak lagi perlu anda risau atau berteka-teki sama ada Penyewa anda itu melanggar peraturan atau tidak, dan memudahkan anda lagi untuk memantau mereka dari masa ke semasa.
Klik butang di bawah untuk ketahui lebih lanjut:
3. Bagaimana Nak Dapatkan Contoh Surat Perjanjian Sewa Kedai Yang Lengkap?
Terdapat beberapa cara yang boleh anda lakukan bergantung pada tahap kualiti perjanjian yang anda inginkan.
Kaedah 1 – Firma Guaman
Kebiasaannya, perjanjian sewa yang paling berkualiti adalah sekiranya anda dapatkannya daripada pihak guaman itu sendiri kerana ia lebih terperinci dan mengikut spesifikasi/kriteria yang anda inginkan.
Disebabkan ia lebih berfokuskan kepada keperluan anda, maka sudah tentu harga yang perlu dibayar akan berdasarkan kriteria yang anda perlukan.
Lebih spesifik sesebuah perjanjian itu, maka lebih tinggi caj yang dikenakan oleh syarikat guaman. Kos ini adalah disebabkan masa yang diperlukan untuk draf perjanjian itu mengikut spesifikasi yang anda perlukan.
Sekiranya anda mempunyai kedai yang terletak di lokasi strategik seperti pusat membeli-belah bertaraf tinggi atau tapak kedai di dalam hotel, maka ada baiknya anda gunakan khidmat nasihat guaman untuk buatkan surat perjanjian sewa kedai anda.
Harga:
Dalam kebanyakan servis guaman, caj yang biasa dikenakan adalah bergantung pada sewaan bulanan/tahunan premis anda dan juga keperluan spesifik yang anda perlukan. Kebiasaannya adalah dalam lingkungan RM600 – RM1,800.
Analogi:
Pihak guaman adalah ibarat tukang jahit anda. Ia menyediakan kain, fabrik dan rekaan yang anda inginkan. Segalanya adalah tailor-made mengikut spesifikasi yang anda inginkan. Sekiranya anda pernah membeli baju raya tailor-made, sudah pasti anda dapat rasai perbezaan dari segi kualiti, rekaan dan sudah tentu, harganya.
Kaedah 2 – Template Dari Konsultan atau Firma Guaman
Kaedah kedua pula adalah dengan mendapatkan template perjanjian yang disediakan oleh pihak konsultan.
Template perjanjian adalah sebuah perjanjian ready-made yang dijual oleh konsultan atau pihak guaman yang menyediakan template perjanjian sewa kedai.
Kualiti template perjanjian sewa kedai ini adalah setanding dengan apa yang pihak guaman sediakan kerana kebanyakan daripada template ini juga adalah hasil rujukan dan perbincangan dengan beberapa firma guaman (Tidak semua, tetapi kebanyakan daripadanya).
Walaubagaimanapun, berbeza dengan kaedah pertama tadi, kaedah kedua ini memberikan anda template agreement sewa kedai yang lengkap dan sempurna untuk kebanyakan premis/kedai tetapi tidak spesifik kepada keperluan tertentu.
Maka, sekiranya diperlukan, anda perlu ubah atau edit perjanjian tersebut untuk menepati kriteria-kriteria yang diperlukan.
Bagi kebanyakan kes, ini adalah jalan yang paling selamat dan tidak membebankan poket anda.
Ingat:
Kaedah 2 ini tidak terpakai kepada semua konsultan atau firma guaman di luar sana. Pastikan anda semak BETUL-BETUL latar belakang penjual surat perjanjian ini. Kerana berdasarkan pengalaman kami, ramai pemilik kedai (dan juga tuan rumah untuk perjanjian sewa rumah) yang tersalah pilih konsultan dan firma guaman yang menyebabkan mereka kerugian ribuan ringgit akibat menggunakan perjanjian tersebut.
Harga
Harga bagi template yang disediakan oleh pihak konsultan atau guaman berbeza mengikut firma yang anda rujuki.
Kebanyakan daripada firma guaman akan caj dalam RM100 – RM600 untuk sebuah template agreement sewa kedai.
Sebarang penambahan/pengubahsuaian pada template tersebut akan dikenakan caj tambahan.
Dah bersedia untuk melabur sedikit wang ringgit untuk elak kerugian yang berkali ganda lebih besar? Dapatkan perjanjian sewa kedai yang lengkap dalam melindungi hak anda sebagai pemilik premis! Klik butang di bawah.
Analogi:
Kaedah 1 (iaitu mendapatkan khidmat nasihat guaman untuk keluarkan surat perjanjian sewa kedai) adalah ibarat anda ingin beli baju yang tailor-made, Kaedah 2 ini adalah ibarat anda membeli baju yang berkualiti tinggi (seperti Nike, Adidas, Uniqlo) yang sudah tersedia ada di dalam kedai.
Bagi Kaedah 2, kualitinya sangat baik, memenuhi ke semua kriteria dan keperluan dalam pemakaian, dengan harga yang berpatutan. Sesuai bagi anda yang tidak mempunyai kriteria yang khusus dan hanya boleh memakai baju tersebut dalam apa jua keadaan sekali pun.
Manakala bagi Kaedah 1, adalah sesuai bagi anda yang memiliki bajet yang lebih dan mempunyai kriteria yang lebih spesifik untuk anda sahaja.
Kaedah 3 – Internet
Kaedah ketiga untuk mendapatkan perjanjian sewa kedai pula adalah dengan mendapatkannya daripada internet secara percuma.
Cara ini mungkin paling mudah dan juga paling menjimatkan duit poket anda. Anda gunakan enjin pencari seperti Google, kemungkinan besar anda akan menjumpai template surat sewa kedai percuma yang anda boleh muat turun.
Percuma ada risikonya tersendiri:
Walaubagaimanapun, walaupun ia percuma, ia mempunyai risiko yang tinggi untuk anda tersalah pilih perjanjian yang mana akan membawa kerugian kepada anda sebaik sahaja kedai/premis anda disewakan.
Kebiasaannya template-template yang anda perolehi secara percuma ini disediakan oleh orang keramaian dan bukan oleh orang yang betul-betul pakar dalam bidang ini.
Maka, risiko menggunakan agreement sewa kedai yang tidak 100% lengkap bakal mendedahkan diri anda dari potensi untuk ditipu dan dipermainkan oleh Penyewa.
Jadi, apakah kaedah terbaik?
Secara mudahnya, sekiranya anda mempunyai bajet yang lebih atau kriteria tertentu dalam menguruskan kedai sewa anda, maka anda boleh gunakan khidmat nasihat guaman.
Sekiranya anda ingin mendapatkan sebuah template perjanjian sewa kedai yang lengkap tetapi tidak perlu terlampau spesifik, anda boleh dapatkan daripada pihak konsultant (seperti Sewanify) atau pihak guaman juga.
Manakala sekiranya anda ingin dapatkan perjanjian tersebut secara percuma, maka Google adalah rakan baik anda.
Bagi kami di Sewanify, kami sering nasihatkan klien kami agar memilih format perjanjian sewa yang mudah difahami dan dikendalikan.
Kaedah yang paling baik dan berkesan bagi ramai orang adalah Kaedah 2, iaitu dengan menggunakan template perjanjian sewa kedai yang tersedia ada daripada pihak konsultan atau guaman.
Contoh surat perjanjian sewa kedai yang disediakan oleh pihak konsultan atau guaman ini mempunyai kualiti setaraf pihak guaman namun tidak terlampau mahal sehingga mencecah ribuan ringgit. Bagi anda yang memiliki kedai untuk disewakan dan tidak mempunyai sebarang kriteria yang khusus, ini adalah jalan yang terbaik untuk anda.
4. Apa Perlu Buat Setelah Perjanjian Sewa Kedai Disediakan?
Setelah perjanjian telah lengkap ditandatangani oleh pemilik premis dan penyewa, tiba masa untuk mematikan duti setem perjanjian sewa kedai tersebut di pejabat LHDN terdekat.
Ia memastikan surat perjanjian sewa kedai tersebut sah untuk digunakan di mahkamah dan juga pihak bank boleh gunakan dokumen tersebut sebagai bukti pendapatan anda sekiranya anda ingin melakukan pinjaman di masa hadapan.
Apa pun, pastikan anda lakukan proses penyeteman ini dalam tempoh 30 hari selepas perjanjian dibuat bagi mengelak denda dikenakan oleh pihak LHDN.
Daripada laman web LHDN:
- Sekiranya ia tidak dmendapatkan duti setem perjanjian sewa kedai anda dalam tempoh yang ditetapkan, penalti yang dikenakan berdasarkan tempoh kelewatan seperti berikut;
- RM25.00 atau 5% daripada duti yang berkurangan, yang mana lebih tinggi, sekiranya ia disetemkan dalam tempoh 3 bulan selepas masa untuk penyeteman;
- RM50.00 atau 10% daripada duti yang berkurangan, yang mana lebih tinggi, sekiranya ia disetemkan selepas tempoh 3 bulan tetapi tidak lewat daripada 6 bulan selepas masa untuk penyeteman; atau
- RM100.00 atau 20% daripada duti yang berkurangan, yang mana lebih tinggi, sekiranya ia disetemkan selepas 6 bulan selepas masa untuk penyeteman.
Kesimpulan
Surat perjanjian sewa kedai adalah satu-satunya cara untuk anda pastikan pengurusan premis sewa anda berjalan dengan lancar. Tanpa perjanjian yang sah, mudah difahami dan senang untuk digunakan, sukar untuk anda sebagai pemilik premis ingin mengawal penyewa anda.
Bagi anda yang belum lagi ada surat perjanjian sewa kedai yang berkualiti, lengkap dan sah untuk digunakan, maka pastikan anda dapatkan template yang pihak Sewanify sediakan dengan menekan butang di bawah.
Terima kasih kerana membaca dan kami harap ia membantu anda sedikit sebanyak tentang apakah itu perjanjian sewa kedai dan bagaimana ingin mendapatkan contoh perjanjian yang betul dan lengkap.
Soalan Lazim
Berapakah kos mematikan setem Perjanjian Sewa Kedai di LHDN?
Kos untuk mematikan setem di LHDN bagi surat perjanjian sewa kedai adalah sama seperti harga mematikan setem untuk perjanjian sewa kedai.
Berikut adalah cara kiraannya:
Anda menyewakan kedai anda kepada Penyewa dengan bayaran sewa bulanan sebanyak RM1,700. Maka jumlah tahunan sewa adalah sebanyak RM20,400 (RM1,700 x 12).
Namun begitu, RM2,400 yang pertama akan dikecualikan daripada dikenakan duti setem, jadi jumlah akhir sewa yang akan dikenakan cukai adalah RM20,400 (RM1,700 x 12 bulan)
Di Malaysia, anda mendapat pengecualian cukai pada RM2,400 kadar sewa yang pertama. Maka jumlah akhir sewa yang dikenakan cukai adalah RM18,000 (RM20,400 – RM2,400)
Kemudian, pengiraan duti setem adalah bergantung pada tempoh perjanjian sewa kedai tersebut.
Formula:
[[(Kadar Sewa Bulanan) – Pengecualian Cukai]/250 ] x [Kadar Tetap Mengikut Tempoh Sewa]
Kadar Tetap Mengikut Tempoh Sewa
1 Tahun atau Kurang : RM1
Lebih 1 atau Kurang Dari 3 Tahun : RM2
Lebih Dari 3 Tahun : RM3
Di bawah adalah contoh pengiraan duti setem mengikut tahun sewaan yang berbeza:
1 Tahun atau Kurang
[[(1700 x 12) – 2400]/250] x RM1 = RM72
Lebih 1 atau Kurang Dari 3 Tahun
[[(1700 x 12) – 2400]/250] x RM2 = RM144
Lebih Dari 3 Tahun
[[(1700 x 12) – 2400]/250] x RM3 = RM288
Setiap penambahan duti setem pada salinan perjanjian yang lain akan dikenakan RM10. Contoh, sekiranya anda ingin mematikan setem tambahan pada salinan perjanjian sewa kedai (sebagai salinan Penyewa), jumlah yang dikenakan adalah RM82. Begitu juga dengan jumlah pada tempoh sewa yang lain.
Untuk cara yang lebih mudah, gunakan kalkulator ini:
Sewanify Kalkukalor LHDN
Adakah perlu dapatkan cop pesuruhjaya sumpah?
Tidak.
Pesuruhjaya sumpah tugasnya adalah untuk verifikasi sesebuah ketulenan dokumen sahaja.
Ia tidak memainkan peranan dalam mengesahkan sesebuah perjanjian sewa tersebut. Hanya pihak LHDN sahaja yang boleh memastikan surat perjanjian itu sah untuk digunakan mengikut perundangan di Malaysia.
Surat perjanjian perlu ditulis tangan atau boleh guna komputer?
Kedua-duanya boleh digunakan. Apa yang penting adalah setiap pengisiannya mudah difahami dan jelas apabila anda membuat salinan photocopy dan scan ke dalam komputer.
