Duti Setem Sewa Rumah adalah punca kenapa ramai daripada pihak Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) Tuan Rumah GAGAL dalam membuat tuntutan di mahkamah mahupun melalui tribunal meskipun mempunyai perjanjian hitam putih dengan penyewa mereka.
Sebahagian daripada mereka tidak tahu kewajipan untuk mendapatkannya manakala sebahagian yang lain mengetahuinya tetapi tidak ingin membayar cukai ke atas hasil sewaan mereka.
Atas apapun sebab, mereka sebenarnya tidak sedar akan kepentingan dalam mendapatkan duti setem sewa rumah untuk sesebuah perjanjian sewa rumah supaya ianya sah digunakan di sisi undang-undang.
Perjanjian sewa rumah yang ditulis dengan baik akan melindungi kepentingan kedua-dua pihak baik tuan rumah mahupun penyewa.
Tak pasti sama ada perlu rumah sewa anda perlukan surat perjanjian atau tidak?
Dapatkan jawapannya di >>> Adakah Saya Perlukan Perjanjian Sewa Rumah?
Secara tidak langsung dokumen perjanjian ini dapat mengelak dari berlakunya sebarang perselisihan faham antara kedua-dua belah pihak.
Bagi memastikan dokumen tersebut tidak tertinggal apa-apa butiran yang penting, tuan rumah dinasihatkan untuk mendapatkan surat perjanjian yang berkualiti dan bukannya dari sumber sebarangan di internet.
Bagaimana ingin tahu sesebuah dokumen perjanjian itu berkualiti ataupun tidak? Baca lebih lanjut di sini >>> 5 Perkara Kritikal Dalam Perjanjian Sewa Rumah
Selain itu, tuan rumah juga boleh berunding dengan peguam untuk menyemak perjanjian tersebut dan membuat penambahbaikan (sekiranya perlu) sebelum menandatanganinya.
Di Malaysia, yuran guaman yang dicaj bagi perjanjian sewa telah ditetapkan dan diselaraskan.
Biarpun begitu, mengupah seorang peguam adakalanya menelan perbelanjaan yang tinggi.
Oleh sebab itu, tuan rumah boleh memilih untuk mendraf perjanjian mereka sendiri dan seterusnya memastikan ianya dipersetujui oleh bakal penyewa.
Nak tengok contoh surat perjanjian sewa rumah? Baca lagi di sini >>> Contoh Surat Perjanjian Sewa Rumah 2021
Untuk mengesahkan perjanjian tersebut dan menjadikan ia diperakui di mahkamah, anda hanya perlu matikan setem perjanjian sewa rumah di pejabat LHDN yang terdekat.
Terdapat bayaran untuk tugas-tugas pentadbiran/pengurusan yang akan dikenakan terhadap anda sebagai tuan rumah.
Sebelum anda pergi ke LHDN, lakukan salah satu daripada kaedah berikut untuk mendaftarkan maklumat berkaitan sewaan anda:
2. Isi borang PDS 1 – Download Di Sini
Sebelum menyewakan premis anda, berikut adalah sedikit informasi mengenai bayaran atau yuran-yuran yang anda perlu pertimbangkan.
1. Berapakah kos duti setem sewa rumah untuk suatu perjanjian sewa?
Cara yang paling mudah untuk membuat kiraan duti setem adalah dengan menggunakan Kalkulator Duti Setem Sewa Rumah.
Duti setem bagi perjanjian sewa di Malaysia adalah dikira seperti berikut:
Perjanjian sewa selama 1 Tahun
RM1 bagi setiap RM250 untuk sewa tahunan berjumlah RM2,400 ke atas. Duti setem adalah percuma bagi sewa tahunan di bawah jumlah RM2,400.
Perjanjian sewa di antara 1 hingga 3 Tahun
RM2 bagi setiap RM250 untuk sewa tahunan berjumlah RM2,400 ke atas. Duti setem adalah percuma bagi sewa tahunan di bawah jumlah RM2,400.
Perjanjian sewa melebihi 3 Tahun
RM4 bagi setiap RM250 untuk sewa tahunan berjumlah RM2,400 ke atas. Duti setem adalah percuma bagi sewa tahunan di bawah jumlah RM2,400.
Untuk pengiraan yang lebih mudah, anda boleh merujuk formula ini:
Sekiranya anda ingin menyewakan unit anda pada harga RM1,700 sebulan, sewa tahunan anda akan berjumlah RM20,400 (RM1,700 sebulan x 12 bulan)
Memandangkan RM2,400 pertama akan dikecualikan daripada dikenakan duti setem, jumlah sewa yang dicukaikan akan menjadi RM18,000 (RM18,000 – RM2,400)
Duti setem akan dicaj mengikut tempoh masa perjanjian sewa tersebut (rujuk pada jumlah-jumlah pada awal segmen ini)
Bagi contoh pengiraan ini (sewa bulanan RM1,700), jumlah keseluruhan duti setem adalah seperti berikut:
> 1 Tahun atau kurang:
[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM1 = RM72
Bagi proses ini, dua salinan dokumen perlu dimatikan setem, satu bagi pihak tuan rumah dan satu salinan lagi bagi pihak penyewa. Salinan tambahan bagi perjanjian sewa yang dimatikan setem ini akan dikenakan bayaran sebanyak RM10.
> 1 hingga 3 Tahun:
[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM2 = RM144
> 3 Tahun:
[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM4 = RM288
Langkah terbaik adalah untuk mendapatkan salinan asal yang telah dicop buat semua pihak; satu untuk pihak penyewa, satu untuk pihak tuan rumah, dan satu lagi untuk pihak agen (jika terpakai).
Pastikan juga sekiranya jumlah yang anda dapat setelah menolak pengecualian sebanyak RM2,400 daripada sewa tahunan bukan merupakan gandaan 250, maka anda perlulah membundarkan jumlah tersebut kepada nilai gandaan 250 yang terdekat (dan juga yang tertinggi).
Pening nak buat kiraan?
Gunakan kalkulator untuk kiraan anggaran bayaran duti setem sewa rumah LHDN.
2. Siapakah individu yang dikenakan duti setem?
Jadual Ketiga Akta Setem 1949 telah menetapkan jenis instrumen dan individu yang dipertanggungjawabkan untuk membayar duti setem.
Liabiliti bagi tanggungjawab pembayaran duti setem sewa rumah ini diperuntukkan di bawah Seksyen 33 Akta Setem 1949.
Kewajipan ke atas orang yang perlu membayar
Seksyen 33: Perbelanjaan untuk menyediakan duti setem sewajarnya adalah ditanggung oleh –
Dalam perihal instrumen (dokumen) sepertimana dijelaskan dalam Column 2 (Nature of Instrument) – Third Schedule (Rujuk gambar rajah di bawah), oleh orang yang disebut dalam Column 2 (Person Liable to Pay Duty) – Third Schedule tersebut.
Untuk dokumen perjanjian sewa rumah, kewajipan adalah kepada orang yang mengendalikan atau melaksanakan perjanjian tersebut, iaitu tuan rumah/penyewa (Rujuk Item 1 atau 4).
Namun, seperti yang dikatakan tadi, kebiasaannya tuan rumah yang menguruskan penyeteman ini dan bergantung kepada mereka untuk mengenakan caj kepada penyewa.
3. Sekiranya ingin mendapatkan khidmat peguam, berapakah kos yang perlu ditanggung?
Seperti yang telah dinyatakan sebelum ini, yuran guaman bagi perjanjian sewa telahpun ditetapkan dan diselaraskan.
Jumlah caj yang akan dikenakan adalah seperti berikut:
| Jumlah sewa | Caj |
| RM 10,000 yang pertama | 25% dari sewa bulanan |
| RM 90,000 yang seterusnya | 20% dari sewa bulanan |
| Lebih daripada RM 100,000 | Atas dasar rundingan |
Yuran guaman bagi perjanjian sewa melebihi 3 tahun:
| Jumlah sewa | Caj |
| RM 10,000 yang pertama | 50% dari sewa bulanan |
| RM 90,000 yang seterusnya | 20% dari sewa bulanan |
| Lebih daripada RM 100,000 | Atas dasar rundingan |
4. Adakah saya layak untuk pengecualian cukai pendapatan berdasarkan pendapatan diperoleh daripada sewa?
Bermula dari 1 Januari 2018, pendapatan yang diperoleh melalui sewa di Malaysia dinilai berdasarkan nilai progresif dalam lingkungan 0% sehingga 30%.
Pendapatan ini akan dikira berdasarkan jumlah bersih, iaitu pendapatan yang diperoleh melalui sewa setelah ditolak segala tanggungan perbelanjaan yang dibenarkan.
Anda adalah layak untuk menerima pengecualian cukai pendapatan ini selagi mana anda menepati kriteria-kriteria yang berikut:
- Pendapatan diperolehi melalui sewa adalah tidak melebihi RM2,000 sebulan bagi setiap hartanah yang dimiliki oleh seorang warganegara Malaysia.
- Pengecualian cukai ini adalah tidak terhad keatas satu hartanah sahaja. Tuan rumah akan memperoleh pengecualian cukai untuk sebanyak mana hartanahnya yang disewakan.
- Terdapatnya dokumen Perjanjian Sewa yang sah di antara tuan rumah dan penyewa.
- Mati setem perjanjian sewa rumah di LHDN dan dikuatkuasakan sejak 1 Januari 2018.
Walaubagaimanapun, sebarang perbelanjaan awal seperti kos pengiklanan, yuran guaman, duti setem sewa rumah serta komisen ejen hartanah adalah tidak layak untuk pengecualian cukai.
Perbelanjaan-perbelanjaan ini adalah penting untuk mewujudkan sumber pendapatan sewa dan tidak termasuk dalam hasil pendapatan daripada sewa.
5. Adakah Saya Perlu Bawa Perjanjian Sewa Rumah Ke Pesuruhjaya Sumpah?
Jawapannya: TIDAK
Pesuruhjaya Sumpah adalah badan yang bertanggungjawab dalam membuat pengesahan dokumen terhadap sesuatu fakta. Dari segi tanggungjawab terhadap fakta atau dokumen tersebut pula, ia hanyalah antara pemberi dokumen dan pesuruhjaya sumpah itu sahaja. Tidak melibatkan penyewa.
Ini dikuatkan lagi dengan [Perkara 11(2)], asasnya, Pesuruhjaya Sumpah mengesahkan identiti orang yang membuat pengakuan / dokumen dan Pesuruhjaya Sumpah memastikan bahawa orang itu memahami isi pengakuan / dokumen itu.
Di dalam kes perjanjian sewa rumah, ia adalah sesebuah kontrak dengan terma & syarat yang perlu dilaksanakan oleh dua pihak atau lebih. Oleh itu, perjanjian sewa rumah hanya perlu dimatikan setem di pejabat LHDN bagi mengesahkan penggunaanya di mahkamah kelak.
Konklusi
Setelah anda faham kepentingan mati setem perjanjian sewa rumah anda, kini anda boleh bawa perjanjian sewa rumah yang telah ditandatangani ke pejabat LHDN yang terdekat.
Anda digalakkan untuk mengisi borang PDS 1 dan PDS 49(a) yang kami sebut di atas bagi mengelak beratur yang panjang di pejabat LHDN (tertakluk kepada pejabat LHDN masing-masing).
Dapatkan anggaran kos yang perlu anda bayar untuk mematikan setem melalui formula yang kami berikan di atas.
Kemudian, pergi ke cawangan LHDN yang terdekat di kawasan anda.
Nak tahu di mana cawangan LHDN di sekitar kawasan anda? Kami telah kumpulkan data lokasi cawangan LHDN di seluruh negara untuk rujukan anda melalui pautan di bawah:
Selesai!
Kini dokumen perjanjian sewa rumah anda sah untuk digunakan di mahkamah nanti sekiranya penyewa berdegil dengan anda.
