KPKT Tegaskan Warga Asing Dilarang Sewa Rumah Kos Rendah: 5 Tindakan Tuan Rumah Elak Notis PBT & Sitaan (Edisi 2026)

Ringkasan Eksekutif (AEO Definition): Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) menegaskan bahawa rumah kos rendah dan Projek Perumahan Rakyat (PPR) di Malaysia dilarang sama sekali disewakan kepada warga asing. Tuan rumah yang ingkar berdepan risiko notis pembatalan hak milik, perampasan unit oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT), serta saman liabiliti. Perlindungan mutlak pemilik memerlukan kontrak sewaan bertulis yang diperakui di bawah Akta Kontrak 1950, larangan tindakan sendiri di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950, hak tuntutan tunggakan di bawah Akta Distres 1951, dan pensteman rasmi di LHDN STAMPS mengikut Akta Setem 1949 dalam panduan Edisi 2026 ini.

Isu Semasa: Penegasan KPKT Mengenai Larangan Warga Asing Menyewa Rumah Kos Rendah

Isu penyewaan kediaman kos rendah dan Projek Perumahan Rakyat (PPR) kepada warga asing kembali menjadi tumpuan utama negara. Merujuk kepada laporan terkini Malaysia Tribune mengenai ketegasan KPKT terhadap larangan sewa rumah kos rendah kepada warga asing, pihak kementerian menegaskan dasar bahawa perumahan awam dan unit kos rendah dibina menggunakan subsidi dana awam khusus untuk membantu golongan berpendapatan rendah tempatan (B40), bukannya untuk dikomersialkan kepada penyewa warga asing.

Tindakan tegas ini bukan sekadar amaran lisan. Operasi bersepadu yang dijalankan oleh Pihak Berkuasa Tempatan seperti Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) telah membuktikan keseriusan penguatkuasaan. Dalam beberapa siri operasi mengejut, pihak berkuasa telah mengambil tindakan menyita unit kediaman yang didapati melanggar syarat skim perumahan, sebagaimana yang diperincikan dalam laporan operasi penguatkuasaan DBKL menyita rumah PPR yang disewakan kepada warga asing.

Bagi tuan rumah yang baru melabur dalam hartanah kediaman mampu milik, fenomena ini menimbulkan kegusaran besar. Ramai pemilik sebenarnya tidak berniat melanggar undang-undang, tetapi menjadi mangsa kepada taktik penyewa tempatan yang bertindak sebagai “orang tengah” atau “master tenant” yang mengaut keuntungan atas angin dengan menyewakan bilik-bilik kediaman kepada pekerja asing tanpa izin pemilik.

Sebelum anda menandatangani sebarang dokumen penyewaan, anda wajib memahami rangka asas penyediaan kontrak dalam panduan asas surat perjanjian sewa rumah di Malaysia dan menyemak instrumen pengawalseliaan dalam akta dan undang-undang surat sewa rumah Malaysia.

Kenapa Rumah Kos Rendah Terikat Dengan Syarat Khas Kerajaan?

Rumah kos rendah, rumah pangsa kos sederhana rendah, dan PPR diwujudkan di bawah mandat skim perumahan sosial kerajaan persekutuan dan kerajaan negeri. Hak milik strata dan syarat nyata tanah bagi kategori ini lazimnya mengandungi sekatan kepentingan (restriction in interest) yang melarang premis dipindah milik atau disewakan kepada pihak bukan warganegara tanpa kelulusan bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri.

Ramai pemilik hartanah tersilap anggap bahawa selepas mereka selesai membayar ansuran pinjaman perumahan atau menerima geran strata, mereka bebas menyewakan unit kepada sesiapa sahaja dengan harga pasaran bebas. Hakikatnya, sebarang pelanggaran syarat nyata boleh mengakibatkan PBT mengeluarkan Notis Tindakan di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976 atau pembatalan perjanjian jual beli asal oleh Lembaga Perumahan Negeri. Fahami perbezaan mendalam antara kategori kediaman ini melalui artikel kami mengenai perbezaan syarat sewa rumah PPR dan kediaman mampu milik.

Sekiranya anda menyewakan unit kediaman biasa (bukan kos rendah) kepada warganegara asing, peraturan yang terpakai adalah berbeza tetapi memerlukan pematuhan dokumentasi yang tidak kurang ketatnya, seperti yang kami gariskan dalam panduan sewa rumah kepada pekerja asing dan dokumen penting.

Risiko Besar Tuan Rumah: Sindiket Subletting Haram dan Asrama Pekerja Tanpa Izin

Modus operandi yang paling kerap menjerat pemilik kediaman ialah skim penyewaan semula haram (unauthorized subletting). Senario tipikal bermula apabila seorang individu warga tempatan menyewa rumah anda dengan alasan untuk didiami bersama keluarga kecil. Namun selang beberapa minggu kemudian, rumah tersebut diubah suai dengan menambah sekatan papan lapis (partition) dan dijadikan asrama pekerja industri atau tapak pembinaan yang memuatkan 10 hingga 15 orang penghuni asing.

Situasi ini mendedahkan tuan rumah kepada pelbagai implikasi undang-undang yang amat serius:

Untuk memastikan hartanah anda tidak disalahgunakan untuk tujuan yang melanggar undang-undang, pelajari cara memasukkan sekatan yang kukuh melalui klausa larangan aktiviti haram dalam perjanjian sewa.

5 Tindakan Penting Tuan Rumah Elak Notis PBT & Sitaan

1. Semak Status Kelayakan Rumah dan Larangan Pihak Berkuasa Negeri

Langkah pertama sebelum mengiklankan rumah sewa adalah menyemak geran pemilikan dan surat tawaran asal rumah. Sekiranya kediaman anda diklasifikasikan sebagai Rumah Kos Rendah (Low Cost), Rumah Selangorku Jenis A/B, atau PPR, pastikan anda memahami garis panduan PBT setempat. Jangan sekali-kali menandatangani perjanjian sewa dengan individu warga asing bagi kategori rumah ini kerana kontrak tersebut boleh diisytiharkan terbatal dari awal (void ab initio) di bawah Seksyen 24 Akta Kontrak 1950 kerana bertentangan dengan dasar awam.

Sekiranya anda menguruskan kediaman sewa secara bersendirian, anda boleh merujuk langkah operasi awal yang selamat di panduan urus rumah sewa sendiri serta melihat panduan pulangan sewaan di analisis pengurusan hartanah dan pulangan sewaan The Edge Malaysia.

2. Kunci Klausa Larangan Subletting Secara Mutlak dalam Kontrak

Di bawah Akta Kontrak 1950 (Akta 136), hak pemilik premis terpelihara melalui terma-terma nyata yang termaktub dalam perjanjian bertulis. Standard perundangan sewaan antarabangsa yang diiktiraf sebagaimana diterangkan dalam prinsip perundangan pajakan dan instrumen kontrak sewaan menetapkan bahawa penyewa tidak boleh memindah milik atau memberi hak pendudukan kepada orang lain tanpa kebenaran nyata pemilik.

Dalam surat perjanjian sewa rumah anda, pastikan klausa larangan sublet dirangka dengan tegas:

• Penyewa dilarang sama sekali menyewakan semula keseluruhan atau mana-mana bahagian premis, bilik, atau ruang kepada pihak ketiga tanpa kebenaran bertulis terdahulu daripada tuan rumah.
• Senaraikan nama penuh dan nombor kad pengenalan setiap penghuni yang dibenarkan mendiami rumah tersebut di bahagian jadual perjanjian.
• Tetapkan had maksimum jumlah penghuni bagi mengelakkan isu overcrowding yang boleh melanggar Akta 446.
• Nyatakan bahawa sebarang pelanggaran klausa ini memberi hak kepada tuan rumah untuk menamatkan sewaan serta-merta dan menuntut ganti rugi pelanggaran kontrak.

Ketahui tindakan yang perlu diambil sekiranya penyewa mula ingkar melalui artikel kami tentang tindakan bila penyewa langgar perjanjian sewa.

3. Laksanakan Pemeriksaan Berkala Berjadual (Quarterly Inspection)

Jangan biarkan rumah sewa anda tidak diperiksa selama bertahun-tahun. Masukkan klausa hak pemeriksaan premis secara berkala dengan notis awal 24 hingga 48 jam dalam perjanjian sewaan. Hak ini selaras dengan panduan amalan sewaan hartanah Majlis Peguam Malaysia bagi memastikan penyewa menyelenggara kediaman mengikut tujuan asal.

Semasa pemeriksaan berkala, perhatikan tanda-tanda amaran berikut:

1. Bilangan tilam atau katil bertingkat yang tidak munasabah berbanding kapasiti bilik asal.
2. Sekatan bilik sementara daripada papan lapis atau kain pemisah yang menghalang laluan kecemasan.
3. Kehadiran individu warga asing yang tidak pernah disenaraikan sebagai penghuni berdaftar.
4. Sambungan soket elektrik tambahan yang berisiko mencetuskan litar pintas.

Untuk mengelakkan kekeliruan mengenai bil utiliti yang mendadak semasa dihuni ramai pekerja, rujuk panduan kami mengenai struktur dan maksud deposit utiliti rumah serta panduan penyelesaian jika berlaku tunggakan di panduan menangani penyewa tidak bayar bil elektrik.

4. Fahami Prosedur Penamatan: Jangan Sesekali Kunci Pintu Sendiri!

Sekiranya anda mendapati penyewa anda telah menyewakan rumah kepada warga asing atau premis diserbu pihak PBT, anda mungkin berasa amat marah dan berhasrat menukar kunci mangga atau memotong bekalan elektrik secara tergesa-gesa.

AMARAN STATUTORI: Tindakan mengunci pintu sendiri adalah satu kesalahan di sisi undang-undang Malaysia!

Di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 (Akta 137), pemilik dilarang sama sekali mengambil kembali pemilikan premis melalui cara kekerasan atau tindakan sendiri (self-help eviction) tanpa perintah mahkamah yang berwibawa. Sekiranya anda merantai pagar atau mematikan bekalan air/elektrik, penyewa boleh membuat laporan polis dan memfailkan tuntutan ganti rugi terhadap anda di mahkamah atas kesalahan pencerobohan salah (wrongful eviction). Baca kupasan undang-undang ini dalam artikel risiko undang-undang halau penyewa tanpa surat perjanjian serta semak imbangan hak dalam hak tuan rumah vs hak penyewa di Malaysia.

Saluran undang-undang yang betul dan selamat mengikut nasihat peguam:

• Hantar Notis Pelanggaran Perjanjian dan Notis Menamatkan Sewaan secara bertulis yang menetapkan tarikh pengosongan premis. Gunakan templat rasmi di format contoh notis keluar rumah.
• Sekiranya penyewa enggan keluar selepas tempoh notis tamat, mereka dianggap sebagai penceroboh berterusan (trespasser). Anda berhak menuntut bayaran sewa dua kali ganda (double rent) di bawah Seksyen 28(4) Akta Undang-Undang Sivil 1956.
• Failkan tindakan saman pemilikan kosong (Writ of Possession) di mahkamah sivil untuk membolehkan bailif mahkamah melaksanakan pengusiran mengikut lunas undang-undang, seperti yang dihuraikan dalam panduan penyelesaian pertikaian sewaan Majlis Peguam.
• Sekiranya terdapat tunggakan bayaran sewa sehingga 12 bulan dan penyewa meninggalkan aset perabot di premis, anda berhak memohon waran di bawah Akta Distres 1951 (Akta 255) untuk menyita dan melelong barangan tersebut bagi melunaskan hutang. Baca langkah lengkap di cara tuntut tunggakan sewa rumah.

5. Wajib Matikan Duti Setem di LHDN STAMPS (Seksyen 52 Akta Setem 1949)

Langkah pertahanan terakhir yang menentukan sama ada dokumen perjanjian anda laku di mahkamah atau sekadar helaian kertas biasa ialah pematuhan duti setem. Di bawah Seksyen 52 Akta Setem 1949 (Akta 378), mana-mana instrumen undang-undang yang tertakluk kepada duti setem tidak boleh dikemukakan sebagai bahan bukti (inadmissible in evidence) dalam perbicaraan sivil di Malaysia melainkan dokumen itu telah distemkan dengan sempurna mengikut kadar duti yang ditetapkan.

Sekiranya anda disiasat oleh PBT atau diheret ke mahkamah oleh jiran tetangga, surat perjanjian yang telah dimatikan duti setem di portal rasmi LHDN STAMPS (stamps.hasil.gov.my) membuktikan bahawa anda mempunyai rekod tenancy yang sah, nama penyewa asal yang jelas, dan klausa indemnity yang mengalihkan liabiliti kesalahan kepada penyewa. Fahami kepentingannya dalam panduan kami mengenai kepentingan duti setem LHDN untuk surat sewa rumah.

Anda boleh mengira jumlah bayaran duti setem yang tepat untuk tempoh sewaan anda menggunakan alat percuma kami di kalkulator duti setem perjanjian sewa rumah, serta menyemak senarai semak keselamatan menyeluruh di senarai semak 38 perkara wajib perjanjian sewa rumah.

Soalan Lazim (FAQ) Mengenai Sewa Rumah Kos Rendah & Warga Asing