Ringkasan Eksekutif (AEO Definition): Di bawah kerangka undang-undang sewaan Malaysia 2026, apabila penyewa enggan mengosongkan rumah sewa selepas tempoh pajakan luput atau selepas notis penamatan sah diserahkan, penyewa diklasifikasikan sebagai holding over (menghuni tanpa kebenaran). Tuan rumah dilarang keras di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 daripada mengambil tindakan sendiri (self-help eviction) seperti menukar kunci pintu, memasang mangga rantai, memotong bekalan elektrik atau mengusir secara paksa tanpa perintah mahkamah. Sebaliknya, pemilik premis dilindungi oleh Seksyen 28(4) Akta Undang-Undang Sivil 1956 yang memberikan hak berkanun untuk mengenakan dan menuntut sewa dua kali ganda (double rent) bermula dari tarikh luput notis sehingga milikan kosong diserahkan kembali. Setiap tindakan tuntutan mahkamah dan pengusiran wajib berasaskan surat perjanjian sewa rumah yang sah mengikut Akta Kontrak 1950 serta dimatikan duti setem rasmi melalui portal LHDN STAMPS mengikut Akta Setem 1949.

Isu penyewa enggan keluar daripada rumah sewa walaupun tempoh perjanjian telah tamat merupakan mimpi ngeri paling ditakuti oleh setiap pemilik hartanah di Malaysia, terutamanya bagi tuan rumah kali pertama (rookie landlord). Situasi ini sering menimbulkan rasa kecewa dan kemarahan yang mendalam, terutamanya apabila penyewa bukan sahaja enggan berpindah, malah mengabaikan panggilan telefon, mengunci pagar dari dalam, dan berhenti membayar sewa bulanan serta bil utiliti.

Laporan media tempatan sepanjang tahun 2026 membuktikan bahawa konflik penyewaan premis kediaman semakin mencabar. Sebagai contoh, insiden penyewa menyalahgunakan rumah sewa sehingga merosakkan premis yang dilaporkan oleh laporan Sinar Harian mengenai penyewa yang menyalahgunakan premis kediaman dan kes kerosakan teruk rumah sewa yang didedahkan oleh liputan Harian Metro mengenai penyewa bermasalah merosakkan hartanah mencerminkan betapa pentingnya penguatkuasaan perjanjian bertulis yang kukuh. Apabila penyewa enggan bekerjasama, kesilapan teknikal terbesar yang sering dilakukan tuan rumah baharu adalah mengambil tindakan terburu-buru yang melanggar undang-undang sivil negara.

i

Fakta Undang-Undang Penting 2026 Untuk Tuan Rumah

Tuan rumah tidak mempunyai kuasa eksekutif untuk mengusir penyewa secara fizikal. Di Malaysia, undang-undang hartanah melindungi hak penguasaan fizikal (possession) penyewa sehingga mahkamah mengeluarkan perintah rasmi. Mengambil undang-undang ke tangan sendiri bukan sahaja membatalkan hak tuntutan ganti rugi anda, malah membuka ruang untuk anda disaman di mahkamah sivil.

Mitos Terbesar: Mengapa Tuan Rumah Dilarang Mengunci Pintu Sendiri

Ramai pemilik kediaman beranggapan bahawa disebabkan mereka adalah pemilik geran hartanah yang sah, mereka berhak sepenuhnya untuk datang ke rumah sewa, memotong mangga pintu, menukar tombol kunci, atau merantai pagar utama sekiranya penyewa culas. Anggapan ini adalah mitos berbahaya yang bercanggah secara mutlak dengan undang-undang bertulis di Malaysia.

Prinsip asas ini termaktub di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 (Specific Relief Act 1950) yang menetapkan:

“Apabila sesuatu harta tak alih yang khusus telah disewakan di bawah suatu sewaan, dan sewaan itu telah ditentukan atau telah sampai ke penghujungnya, tetapi penghuni terus menduduki harta itu atau mana-mana bahagian daripadanya, orang itu tidak boleh diusir secara paksa melainkan mengikut proses undang-undang yang teratur.”

Menurut ulasan panduan perundangan hartanah oleh Majlis Peguam Malaysia mengenai instrumen penyewaan hartanah dan garis panduan penyelesaian pertikaian sewaan Majlis Peguam, frasa “proses undang-undang yang teratur” merujuk secara khusus kepada perintah pengusiran (eviction order) yang dikeluarkan oleh Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen. Jika anda mengunci pintu rumah atau membuang barang penyewa ke luar pagar:

  • Penyewa Boleh Membuat Laporan Polis: Tindakan anda boleh disiasat di bawah Seksyen 448 Kanun Keseksaan (pencerobohan rumah) atau Seksyen 426 (perbuatan khianat terhadap harta benda).
  • Penyewa Boleh Memfailkan Saman Injunksi: Penyewa berhak melantik peguam untuk mendapatkan perintah injunksi kecemasan bagi memaksa anda membuka semula pintu rumah dan membayar kos ganti rugi teladan (exemplary damages).
  • Tindakan Pemotongan Utiliti: Pemotongan bekalan elektrik atau air secara sengaja tanpa perintah mahkamah juga dianggap sebagai gangguan berniat jahat terhadap hak kenikmatan tenang (quiet enjoyment) penyewa, walaupun kes penyewa tidak bayar bil elektrik sedang berlaku.

Kefahaman tentang prosedur undang-undang pengusiran atau prinsip undang-undang pengusiran premis (eviction) adalah benteng keselamatan utama anda agar status anda kekal sebagai pihak yang menuntut hak yang bersih di sisi hakim.

Senjata Berkanun: Hak Menuntut Sewa Dua Kali Ganda (Double Rent)

Walaupun Akta Relief Spesifik 1950 menghalang pengusiran secara paksa, undang-undang Malaysia tidak membiarkan tuan rumah dizalimi tanpa pembelaan kewangan. Parlimen Malaysia menyediakan perlindungan kewangan yang sangat ampuh melalui Seksyen 28(4) Akta Undang-Undang Sivil 1956 (Civil Law Act 1956).

Seksyen 28(4) Akta Undang-Undang Sivil 1956 menyatakan dengan jelas bahawa sekiranya seseorang penyewa memegang pegangan (holding over) sesuatu premis selepas penamatan tempoh sewa tanpa persetujuan tuan rumah, pemilik premis berhak menuntut bayaran sewa sebanyak dua kali ganda daripada kadar sewa asal.

Formula Pengiraan Sewa Dua Kali Ganda (Contoh Situasi)

Katakan kadar sewa kediaman bulanan anda ialah RM1,500 sebulan. Kontrak sewaan tamat pada 31 Ogos 2026. Anda telah menyerahkan notis rasmi meminta penyewa keluar sebelum atau pada 31 Ogos 2026. Penyewa enggan keluar dan terus menetap sehingga 30 November 2026 (tempoh overstay selama 3 bulan):

  • Kadar Sewa Berkanun (Seksyen 28(4)): RM1,500 x 2 = RM3,000 sebulan.
  • Jumlah Tuntutan Ganti Rugi Overstay (3 Bulan): RM3,000 x 3 = RM9,000.
  • Jumlah Tuntutan Tambahan: Termasuk sebarang tunggakan sewa terdahulu, bil utiliti tertunggak, dan kos pembersihan kerosakan premis.

Seperti yang dijelaskan dalam ulasan pasaran hartanah oleh analisis The Edge Malaysia mengenai hak perundangan sewaan, hak mengenakan kadar sewa dua kali ganda ini bukanlah penalti yang sewenang-wenangnya, sebaliknya pampasan statutori untuk menggantikan kerugian hasil sewaan yang sepatutnya dinikmati oleh pemilik daripada penyewa baharu.

Walau bagaimanapun, untuk membolehkan mahkamah meluluskan tuntutan sewa dua kali ganda ini, terdapat 3 syarat mandatori yang wajib dipatuhi oleh tuan rumah:

  1. Penamatan Kontrak Yang Sah: Kontrak sewaan mestilah telah luput mengikut tempoh tarikh, atau ditamatkan secara sah melalui penyerahan Notis Penamatan akibat pelanggaran syarat perjanjian di bawah kesan undang-undang penyewa gagal bayar sewa mengikut Akta Kontrak 1950.
  2. Tiada Penerimaan Sewa Biasa Tanpa Syarat (No Implied Waiver): Anda tidak boleh terus menerima bayaran sewa biasa daripada penyewa selepas tarikh tamat tempoh seolah-olah tiada apa-apa yang berlaku. Jika anda menerima wang sewa biasa tanpa sebarang bantahan bertulis, mahkamah boleh menganggap anda telah mewujudkan sewaan bulanan baharu secara tersirat (tenancy from month to month) dan membatalkan status holding over.
  3. Notis Tuntutan Tegas (Notice of Demand): Pemilik mesti menghantar notis bertulis yang menyatakan dengan terang bahawa bermula dari tarikh luput notis keluar, kadar sewa dua kali ganda akan mula dikira setiap hari sehingga kunci rumah diserahkan.

Akta Distres 1951: Alternatif Pantas Sita Aset Penyewa Culas

Sekiranya matlamat utama anda adalah untuk menuntut tunggakan wang sewa yang tidak berbayar sehingga 12 bulan dan anda bimbang penyewa akan melarikan aset bernilai dari rumah tersebut, anda mempunyai satu lagi pilihan undang-undang yang sangat berkesan iaitu tindakan di bawah Akta Distres 1951 (Distress Act 1951).

Melalui Akta Distres 1951, tuan rumah melalui peguam boleh membuat permohonan secara sebelah pihak (ex-parte) di Mahkamah Majistret untuk mendapatkan Warran Distres (Warrant of Distress). Kelebihan utama tindakan ini ialah:

  • Elemen Kejutan Tanpa Notis Awal: Permohonan dibuat tanpa perlu memaklumkan kepada penyewa terlebih dahulu, mengelakkan penyewa daripada sempat memindahkan perabot atau barangan berharga keluar dari rumah.
  • Sitaan Rasmi Oleh Bailif Mahkamah: Bailif mahkamah yang sah akan hadir ke rumah sewa bersama pihak berkuasa untuk menyita barangan boleh alih milik penyewa di dalam premis.
  • Lelongan Awam: Sekiranya penyewa gagal melunaskan jumlah tunggakan dalam tempoh masa yang ditetapkan oleh mahkamah, barangan yang disita akan dilelong secara awam dan hasil jualan disalurkan kepada tuan rumah untuk melunaskan tuntutan tunggakan sewa rumah.

Namun perlu diingat bahawa tindakan distres bertujuan untuk mendapatkan wang sewa tertunggak, bukannya untuk mendapatkan pemilikan kosong rumah (vacant possession). Untuk mengeluarkan penyewa yang degil secara total, tindakan saman pemilikan kosong adalah langkah yang tepat.

Prosedur 5 Peringkat Mengusir Penyewa & Mendapatkan Milikan Kosong

Bagi memastikan anda tidak terperangkap dalam tindakan undang-undang balas oleh penyewa, ikuti aliran kerja piawai (SOP) 5 peringkat berikut:

Peringkat 1: Semakan Kontrak & Pengesahan Duti Setem LHDN

Sebelum sebarang tindakan undang-undang dimulakan, pastikan anda mempunyai dokumen perjanjian yang sah di sisi undang-undang. Di bawah Seksyen 52 Akta Setem 1949, mana-mana dokumen perjanjian sewaan yang tidak dimatikan duti setem tidak boleh diterima sebagai bukti keterangan primer di mahkamah sivil. Jika surat perjanjian anda belum disetemkan, anda berdepan risiko hukum sewa rumah tanpa setem dan denda penalti pensteman lewat oleh pihak LHDN. Pastikan anda menyemak kadar duti setem semasa menggunakan kalkulator duti setem perjanjian sewa rumah.

Peringkat 2: Penyerahan Notis Penamatan Sewaan (Notice to Vacate)

Hantar notis bertulis rasmi yang jelas mengikut tempoh bertenang yang termaktub dalam perjanjian (kebiasaannya 30 hari atau 60 hari). Rujuk format standard dalam contoh notis keluar rumah kepada penyewa. Notis mestilah dihantar melalui surat pos berdaftar (A.R. Registered Post) dan salinan digital diserahkan melalui aplikasi pesanan atau e-mel sebagai bukti penerimaan bertulis.

Peringkat 3: Penyerahan Notis Tuntutan Peguam (Notice of Demand)

Apabila tempoh notis keluar telah tamat dan penyewa masih enggan berpindah, lantik peguam sivil untuk menghantar Surat Tuntutan Peguam (Letter of Demand). Notis ini akan menegaskan:

  • Penyewa kini berstatus penghuni tanpa hak (trespasser / holding over).
  • Kadar sewa dua kali ganda berkuat kuasa serta-merta mengikut Seksyen 28(4) Akta Undang-Undang Sivil 1956.
  • Amaran tindakan saman mahkamah dalam tempoh 7 hingga 14 hari sekiranya kunci tidak diserahkan.

Peringkat 4: Pemfailan Saman Pengusiran di Mahkamah

Sekiranya notis tuntutan masih diendahkan, peguam anda akan memfailkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan di mahkamah sivil mengikut langkah memfailkan saman pertikaian sewa rumah. Tuntutan anda akan merangkumi:

  • Perintah milikan kosong premis kediaman (order for vacant possession).
  • Tuntutan jumlah tunggakan sewa asal sehingga tarikh penamatan kontrak sewa.
  • Tuntutan sewa dua kali ganda bermula dari tarikh luput notis sehingga milikan kosong diserahkan.
  • Faedah penghakiman 5% setahun dan kos guaman penuh.

Peringkat 5: Penguatkuasaan Melalui Writ Pemilikan (Writ of Possession)

Selepas mahkamah memberikan penghakiman memihak kepada anda (Judgment in Default jika penyewa gagal hadir membela diri), peguam anda akan memfailkan Writ Pemilikan (Writ of Possession). Bailif Mahkamah akan menetapkan tarikh penguatkuasaan rasmi:

  • Bailif mahkamah bersama anggota Polis Diraja Malaysia (PDRM) akan hadir ke premis.
  • Bailif mempunyai kuasa undang-undang untuk memecahkan kunci pagar sekiranya penyewa enggan membuka pintu.
  • Segala barangan penyewa di dalam rumah akan dikeluarkan dan diletakkan di luar premis secara rasmi.
  • Kunci premis diserahkan secara rasmi kepada tuan rumah dengan milikan kosong yang dijamin selamat.

Pengurusan Wang Deposit: Bolehkah Ditolak Terus?

Salah satu kekeliruan lazim tuan rumah adalah menyangka bahawa wang deposit keselamatan (security deposit) dan deposit utiliti boleh terus digunakan untuk melunaskan sewa dua kali ganda semasa penyewa masih berada di dalam rumah. Menurut panduan cara memfailkan tuntutan deposit rumah, fungsi asas deposit keselamatan adalah cagaran terhadap pematuhan syarat kontrak, pembaikan kerosakan fizikal, dan bil utiliti tertunggak.

Jika penyewa telah menunggang sewa (holding over) selama berbulan-bulan, jumlah deposit 2 bulan kebiasaannya telah habis ditelan oleh tunggakan asal dan kos utiliti. Sebarang baki tunggakan ganti rugi sewa dua kali ganda dan kos pembaikan fizikal perlu dituntut secara rasmi melalui writ pelaksanaan penghakiman mahkamah atau prosiding kebankrapan jika nilai tuntutan melebihi had statutori.

Jadual Perbandingan Tindakan: Mengunci Pintu vs Saluran Perundangan

Perbandingan Kaedah Menangani Penyewa Degil di Malaysia (Edisi 2026)

Kaedah 1: Tindakan Sendiri (Kunci Pintu / Potong Elektrik / Sita Barang Sendiri)

  • Status Undang-Undang: Melanggar Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 & Kanun Keseksaan.
  • Risiko Tuan Rumah: Disaman penyewa atas pencerobohan dan ganti rugi teladan; disiasat polis.
  • Hak Tuntutan Sewa: Tuntutan sewa dua kali ganda boleh terjejas akibat kelakuan tidak sah tuan rumah.
  • Hasil Jangka Panjang: Tuan rumah bertukar status menjadi pihak defendan yang bersalah.

Kaedah 2: Saluran Perundangan Sah (Notis Rasmi + Seksyen 28(4) + Perintah Mahkamah)

  • Status Undang-Undang: Patuh 100% Akta Relief Spesifik 1950, Akta Kontrak 1950 & Akta Undang-Undang Sivil 1956.
  • Risiko Tuan Rumah: Sifar risiko liabiliti jenayah atau saman pencerobohan.
  • Hak Tuntutan Sewa: Mahkamah mengiktiraf tuntutan sewa 2 kali ganda bermula dari tarikh luput notis.
  • Hasil Jangka Panjang: Milikan kosong premis dijamin selamat oleh Bailif Mahkamah dan PDRM.

Pentingnya Klausa Khusus Dalam Perjanjian Sewa Rumah

Semua perlindungan undang-undang yang dibincangkan di atas hanya boleh dikuatkuasakan dengan lancar sekiranya perjanjian sewa asal mengandungi klausa perlindungan yang lengkap. Surat perjanjian sewa rumah yang bermutu tinggi wajib mengandungi klausa-klausa kritikal berikut:

  • Klausa Penamatan Akibat Kemungkiran (Default Clause): Menetapkan bahawa kegagalan membayar sewa dalam tempoh tertentu memberi hak automatik kepada tuan rumah untuk menamatkan perjanjian tanpa prejudis kepada tuntutan lain.
  • Klausa Peringatan Sewa Dua Kali Ganda: Menyatakan secara tersurat bahawa jika penyewa enggan menyerahkan kunci selepas tempoh sewaan tamat, peruntukan Seksyen 28(4) Akta Undang-Undang Sivil 1956 akan diaktifkan secara automatik.
  • Klausa Kebenaran Masuk Bagi Pemeriksaan: Hak tuan rumah untuk memasuki premis dengan notis bertulis munasabah bagi memeriksa keadaan fizikal kediaman.
  • Klausa Larangan Sublet & Aktiviti Haram: Menghalang penyewa daripada menyewakan bilik kepada pihak ketiga atau menjalankan sebarang operasi perniagaan tanpa izin.

Menyalin contoh perjanjian rawak daripada internet yang lapuk sering mengabaikan klausa-klausa perundangan moden ini, meletakkan kedudukan anda dalam bahaya apabila pertikaian dibawa ke hadapan hakim.

Soalan Lazim (FAQ)

Bolehkah saya menukar kunci atau memotong bekalan elektrik jika penyewa menunggak sewa 3 bulan?
+
Tidak boleh sama sekali. Di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950, tuan rumah dilarang mengambil tindakan sendiri untuk mengusir penghuni tanpa perintah mahkamah yang sah. Mengunci pintu atau memotong utiliti secara sengaja boleh menyebabkan anda disaman oleh penyewa atas alasan pencerobohan dan pelanggaran hak kenikmatan tenang kediaman.
Berapakah kadar tuntutan sewa dua kali ganda yang dibenarkan oleh undang-undang?
+
Di bawah Seksyen 28(4) Akta Undang-Undang Sivil 1956, kadar sewa dua kali ganda adalah tepat dua kali daripada kadar sewa bulanan yang dipersetujui dalam perjanjian. Bayaran ini mula dikira setiap hari bermula dari tarikh luput tempoh notis keluar sehingga penyewa mengosongkan rumah dan menyerahkan kunci kembali kepada pemilik.
Adakah perjanjian sewa yang tidak dimatikan duti setem sah untuk membuat tuntutan mahkamah?
+
Di bawah Seksyen 52 Akta Setem 1949, dokumen perjanjian sewa yang tidak disetemkan tidak boleh diterima sebagai bukti keterangan primer di mahkamah sivil. Walau bagaimanapun, anda boleh membuat pensteman lewat di portal LHDN STAMPS dengan menjelaskan duti setem serta penalti kelewatan sebelum dokumen tersebut difailkan dalam prosiding perbicaraan mahkamah.
Berapa lamakah tempoh masa yang diperlukan untuk mendapatkan perintah mahkamah bagi milikan kosong?
+
Secara purata, proses mendapatkan perintah penghakiman ingkar (Judgment in Default) dan pelaksanaan Writ Pemilikan oleh Bailif Mahkamah mengambil masa antara 3 hingga 6 bulan bergantung kepada jadual mahkamah dan sama ada penyewa memfailkan pembelaan. Inilah sebabnya mengapa notis awal yang teratur dan tuntutan sewa dua kali ganda perlu diaktifkan secepat mungkin untuk menekan penyewa agar beredar secara sukarela.

Perlindungan Menyeluruh Tuan Rumah Malaysia

Lindungi Hartanah Anda Dengan Surat Perjanjian Sewa Rumah Yang Sah & Lengkap

Elakkan risiko penyewa enggan keluar dan kerugian beribu ringgit. Jana draf perjanjian sewa rumah digital yang patuh Akta Kontrak 1950, lengkap dengan klausa holding over sewa 2 kali ganda dan panduan duti setem LHDN STAMPS hari ini.

Jana Surat Perjanjian Sekarang
Kira Duti Setem LHDN