Penyewa Tinggalkan Rumah Rosak & Tunggakan: Cara Tuan Rumah Tuntut Ganti Rugi di Mahkamah Tuntutan Kecil Tanpa Peguam (Edisi 2026)

Apabila tempoh penyewaan berakhir atau penyewa berpindah secara tergesa-gesa pada tengah malam, detik membuka pintu rumah sewa sering kali bertukar menjadi mimpi ngeri bagi pemilik kediaman. Dinding berlubang, jubin bilik air pecah, pintu bilik rosak, perabot patah, dan longgokan sampah sarap yang ditinggalkan bukan sahaja menyakitkan mata, malah kos pembaikan kerosakan fizikal serta bil utiliti tertunggak kerap kali jauh melebihi jumlah wang deposit sekuriti yang disimpan. Situasi cemas ini bukanlah kes terpencil di Malaysia; laporan sensasi mengenai insiden penyewa merosakkan rumah sewa sehingga pintu dirobohkan dan kediaman dipenuhi sisa kotoran membuktikan risiko nyata yang terpaksa ditanggung pemilik kediaman apabila tersilap memilih penyewa.

Isu ketidakseimbangan perlindungan antara hak pemilik dan penyewa turut menjadi perdebatan hangat di peringkat kementerian, seperti yang dilaporkan dalam liputan Harian Metro mengenai penggubalan RUU Sewaan Kediaman bagi memastikan hak kedua-dua pihak dilindungi secara adil. Kebanyakan pemilik kediaman baru (rookie landlords) beranggapan bahawa melantik peguam untuk menuntut ganti rugi kerosakan berjumlah beberapa ribu ringgit adalah tidak berbaloi kerana kos fi guaman sivil yang tinggi. Akibatnya, ramai pemilik memilih untuk ‘menelan kepahitan’, menanggung kerugian sendiri, dan melepaskan penyewa yang tidak bertanggungjawab begitu sahaja.

Hakikatnya, sistem perundangan Malaysia telah menyediakan satu saluran khas yang pantas, mudah, dan berkos amat rendah melalui Mahkamah Tuntutan Kecil (Small Claims Court). Di bawah platform kehakiman ini, mana-mana individu boleh memfailkan tuntutan ganti rugi sehingga had siling statutori lima ribu ringgit secara terus di hadapan Majistret tanpa perlu melantik peguam bela dan peguam cara. Panduan komprehensif ini membongkar panduan undang-undang membezakan kerosakan, syarat sah pemotongan deposit, serta prosedur langkah demi langkah memenangi tuntutan ganti rugi di mahkamah.

Memahami Fungsi Sebenar Deposit Sekuriti: Hak & Batasan Tuan Rumah

Sebelum memulakan sebarang tindakan undang-undang di mahkamah, pemilik rumah perlu memahami peranan dan batasan undang-undang wang cagaran yang dikutip pada awal tempoh penyewaan. Mengikut amalan pasaran hartanah di Malaysia, terdapat pecahan deposit yang berbeza fungsinya:

Deposit sekuriti (kebiasaannya bersamaan dua bulan kadar sewaan) berfungsi sebagai jaminan kewangan sekiranya penyewa melanggar obligasi kontrak di bawah Akta Kontrak 1950 (Akta 136), seperti culas membayar sewa bulanan atau merosakkan struktur dan kelengkapan premis. Manakala deposit utiliti (kebiasaannya separuh bulan kadar sewaan) diperuntukkan khusus untuk melunaskan baki bil elektrik, bil bekalan air, dan pembetungan yang belum dijelaskan. Sila teliti perincian fungsi ini dalam kupasan kami mengenai perbezaan deposit keselamatan, utiliti, dan kunci dalam sewa rumah.

Namun, pemilik kediaman tidak boleh menganggap wang deposit sebagai ‘hadiah percuma’ yang boleh dihanguskan sesuka hati. Di sisi undang-undang, wang deposit kekal sebagai amanah milik penyewa melainkan pemilik premis dapat membuktikan wujudnya kerugian sebenar yang dialami akibat pelanggaran penyewa. Sekiranya jumlah kos pembaikan kerosakan dan tunggakan utiliti melebihi jumlah keseluruhan deposit yang dipegang, pemilik berhak menuntut baki kerugian tersebut secara sah melalui tindakan kehakiman.

‘Fair Wear and Tear’ vs Kerosakan Sengaja: Di Mana Garis Panduannya?

Isu paling kerap mencetuskan perbalahan di hadapan Majistret ialah perbezaan antara Fair Wear and Tear (susut nilai guna wajar) dengan kerosakan akibat kecuaian atau salah laku penyewa. Undang-undang kontrak menetapkan bahawa penyewa tidak bertanggungjawab ke atas penurunan kualiti barangan yang berlaku secara semula jadi akibat peredaran masa dan penggunaan harian biasa yang cermat.

Sebagai contoh, cat dinding rumah yang pudar selepas tiga tahun diduduki atau kesan geseran halus pada lantai jubin dianggap sebagai susut nilai biasa yang menjadi tanggungjawab pemilik rumah untuk menyelenggaranya. Sebaliknya, sekiranya dinding berlubang akibat hentakan perabot, dinding diconteng dengan cat semburan, pintu kayu dipecahkan, atau jubin tandas retak akibat hentakan objek berat, ini diklasifikasikan sebagai kerosakan salah laku yang melanggar obligasi penyewa di bawah klausa perjanjian sewa rumah berkaitan kerosakan dan pembaikan.

Jadual Perbandingan: Kerosakan Susut Nilai Wajar vs Kerosakan Yang Boleh Dituntut

Bagi memudahkan anda menilai sama ada sesuatu kerosakan layak ditolak daripada deposit atau dituntut di mahkamah, rujuk garis panduan praktikal dalam jadual di bawah:

Peringatan Undang-Undang: Larangan Tindakan Melulu Bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950

Dalam keadaan emosi marah melihat rumah yang rosak teruk atau penyewa yang enggan membayar baki tunggakan, jangan sekali-kali mengambil jalan pintas dengan mengunci pintu luar, merantai pintu pagar besi, atau menyita barangan peribadi milik penyewa yang tertinggal tanpa perintah mahkamah yang sah.

Perbuatan mengunci premis secara paksa adalah menyalahi peruntukan Seksyen 7(2) di dalam Akta Relief Spesifik 1950 (Akta 137). Mengikut statutori ini, mana-mana hak untuk mendapatkan semula pemilikan premis sewaan wajib dikuatkuasakan melalui proses mahkamah. Sekiranya anda merantai pintu atau menahan barang penyewa, anda mendedahkan diri kepada saman sivil pencerobohan (trespass) dan laporan polis halangan salah di bawah Kanun Keseksaan. Baca amaran perundangan ini secara mendalam dalam artikel kami mengenai risiko tuan rumah kunci pintu rumah sewa dan sekatan Seksyen 7(2).

Begitu juga sekiranya anda berniat mahu menyita aset penyewa untuk melunaskan tunggakan sewa semata-mata, ia hanya boleh dilaksanakan secara sah melalui permohonan Writ Distres di bawah Akta Distres 1951 (Akta 255) dengan kehadiran bailif mahkamah rasmi, bukannya disita oleh pemilik secara bersendirian.

Apa Itu Mahkamah Tuntutan Kecil & Mengapa Ia Pilihan Terbaik Tuan Rumah?

Bagi pertikaian kewangan yang tidak melibatkan perebutan hak milik hartanah, Mahkamah Tuntutan Kecil yang beroperasi di bawah Mahkamah Majistret Sivil merupakan instrumen keadilan paling efisien bagi pemilik rumah di Malaysia. Panduan komprehensif mengenai prosedur pemfailan hutang sivil ini turut diperincikan dalam panduan tuntut hutang di Mahkamah Tuntutan Kecil oleh eCentral.

Kelebihan utama Mahkamah Tuntutan Kecil merangkumi:

• Kos Pemfailan Minimum: Bayaran pemfailan borang saman di kaunter pendaftaran mahkamah adalah sangat murah dan berpatutan bagi setiap saman yang dimulakan.
• Tiada Kos Peguam: Mengikut Aturan 93 Kaedah 10 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, pihak-pihak yang bertikai wajib hadir sendiri dan tidak dibenarkan diwakili oleh peguam, menghapuskan beban fi guaman beribu-ribu ringgit.
• Proses Perbicaraan Pantas: Kes tuntutan kecil kebiasaannya diselesaikan dalam tempoh satu hingga tiga bulan dari tarikh pemfailan, jauh lebih pantas berbanding saman sivil biasa.
• Perintah Penghakiman Boleh Dikuatkuasakan: Perintah yang dikeluarkan oleh Majistret mempunyai kuasa undang-undang penuh yang sama seperti penghakiman sivil lain dan boleh dikuatkuasakan melalui saman penghutang penghakiman atau penyitaan.

5 Syarat Wajib Sebelum Tuan Rumah Boleh Menuntut di Mahkamah Tuntutan Kecil

Untuk memastikan tindakan anda tidak dibatalkan pada peringkat awal pendaftaran, anda wajib memenuhi 5 syarat asas ini:

1. Jumlah Tuntutan Tidak Melebihi Had Statutori: Jumlah bersih tuntutan (selepas ditolak baki deposit yang dipegang) mestilah tidak melebihi had maksimum lima ribu ringgit. Sekiranya tuntutan asal anda melebihi jumlah tersebut, anda boleh memilih untuk melepaskan (abandon) baki lebihan tersebut demi melayakkan kes didengar di mahkamah tuntutan kecil.
2. Status Penuntut Adalah Individu: Penuntut mestilah seorang individu persendirian (natural person) dan bukannya syarikat korporat Sdn Bhd. Sekiranya hartanah didaftarkan atas nama individu, pemilik layak memfailkan tuntutan.
3. Mempunyai Sebab Tindakan Yang Jelas (Cause of Action): Tuntutan berasaskan pelanggaran terma bertulis, seperti kegagalan membayar bil, kerosakan premis sewaan, atau pampasan wang sewa tertunggak.
4. Identiti & Alamat Terkini Penyewa Diketahui: Anda memerlukan salinan kad pengenalan (MyKad) atau pasport penyewa serta alamat tempat tinggal terkini atau alamat tempat kerja untuk tujuan serahan writ saman mahkamah.
5. Dokumen Perjanjian Disahkan Setem Rasmi: Surat perjanjian sewa rumah anda mestilah telah dimatikan setem rasmi LHDN STAMPS bagi mematuhi Seksyen 52 Akta Setem 1949. Tanpa penyeteman sah, dokumen tidak mempunyai nilai kebolehterimaan bukti di mahkamah. Ketahui risiko ini dalam panduan kami mengenai risiko hukum sewa rumah tanpa setem.

5 Langkah Lengkap Tuntut Ganti Rugi Kerosakan & Tunggakan Mengikut Aturan 93

Sekiranya anda bersedia untuk memulakan prosiding, ikuti panduan 5 langkah teratur di bawah untuk menuntut hak anda secara profesional:

Langkah 1: Semak Dokumen Perjanjian & Pastikan Duti Setem Selesai

Langkah pertama yang dinilai oleh Majistret semasa perbicaraan ialah klausa tanggungjawab yang dimeterai dalam perjanjian sewa rumah anda. Pastikan dokumen anda mengandungi klausa penyerahan premis dalam keadaan asal, kovenan pembaikan kerosakan, serta peruntukan jelas mengenai penggunaan deposit.

Sekiranya anda mendapati perjanjian sewa belum dimatikan setem sebelum ini, segera buat taksiran secara dalam talian melalui portal LHDN STAMPS dan bayar duti setem beserta penalti kelewatan sebelum memfailkan tindakan mahkamah. Anda boleh membuat anggaran awal bayaran menggunakan kalkulator duti setem perjanjian sewa rumah dan memahami implikasinya dalam artikel kepentingan duti setem LHDN untuk surat sewa rumah.

Langkah 2: Sediakan Dokumen Bukti & Senarai Inventori ‘Before & After’

Di mahkamah sivil, beban membuktikan kerosakan (burden of proof) terletak sepenuhnya di bahu pemilik premis. Majistret tidak akan meluluskan ganti rugi berdasarkan dakwaan lisan semata-mata. Anda wajib menyusun dossier bukti yang kukuh merangkumi:

• Senarai Inventori Serah Kunci: Borang senarai semak inventori yang ditandatangani oleh penyewa semasa mula masuk dan semasa keluar. Semak kepentingannya dalam panduan inventori rumah dalam perjanjian sewa untuk hindari isu.
• Bukti Visual Bergambar & Rakaman Video: Gambar keadaan asal bilik dan perabot sebelum penyewa masuk, dibandingkan dengan gambar kerosakan sebenar selepas penyewa berpindah. Pastikan gambar mempunyai cetakan tarikh (timestamp).
• Sebutharga Rasmi & Resit Pembayaran Kontraktor: Resit bayaran pembaikan jubin, kerja mencat semula dinding, pembaikan pintu, atau servis pembersihan pukal daripada kontraktor berdaftar.
• Penyata Bil Utiliti Tertunggak: Salinan bil elektrik TNB, bil bekalan air negeri, atau caj pembetungan IWK yang membuktikan jumlah tunggakan belum berbayar. Rujuk panduan tindakan jika penyewa tidak bayar bil elektrik.

Langkah 3: Hantar Notis Tuntutan Rasmi (Letter of Demand)

Sebelum mengisi borang mahkamah, anda wajib menghantar satu Notis Tuntutan Rasmi (Letter of Demand) kepada penyewa. Notis ini berfungsi sebagai bukti bahawa anda telah memberi peluang sewajarnya kepada penyewa untuk menyelesaikan pertikaian secara aman di luar mahkamah.

Kandungan notis mestilah memperincikan:

1. Pecahan jumlah kos pembaikan kerosakan dan tunggakan bil utiliti.
2. Penolakan keseluruhan wang deposit sekuriti dan utiliti yang dipegang.
3. Baki bersih jumlah yang wajib dibayar oleh penyewa kepada pemilik.
4. Tempoh masa remedi yang munasabah (biasanya 14 hari bekerja dari tarikh penerimaan notis).
5. Kenyataan tegas bahawa kegagalan membuat bayaran dalam tempoh tersebut akan menyebabkan tindakan sivil dimulakan di Mahkamah Tuntutan Kecil tanpa notis lanjut.

Hantar notis ini menggunakan Pos Berdaftar (A.R. Registered Post) ke alamat tempat tinggal atau tempat kerja penyewa terkini, dan simpan slip pos serta kad pengesahan serahan sebagai bahan bukti mahkamah. Pelajari rangka kerja ini dalam artikel kami mengenai cara tuntut tunggakan sewa dan hutang penyewa.

Langkah 4: Isi & Failkan Borang 198 di Mahkamah Majistret

Sekiranya tempoh 14 hari tamat dan penyewa mengabaikan tuntutan anda, hadir ke Kompleks Mahkamah Majistret yang mempunyai bidang kuasa tempatan di mana hartanah sewaan terletak atau di mana penyewa menetap. Prosedur pemfailan adalah seperti berikut:

1. Dapatkan Borang 198 (Penyataan Tuntutan Tuntutan Kecil) daripada kaunter pendaftaran sivil Mahkamah Majistret atau muat turun borang rasmi.
2. Isi butiran peribadi anda sebagai Plaintif dan butiran penyewa sebagai Defendan.
3. Nyatakan fakta kes secara ringkas, padat dan bernombor (tarikh perjanjian sewa, tarikh penyerahan kunci, butiran kerosakan yang dilakukan, dan jumlah bersih baki yang dituntut).
4. Tandatangani borang di hadapan Pendaftar Mahkamah atau Majistret dan bayar fi pemfailan di kaunter.
5. Mahkamah akan memeteraikan borang tersebut, mengeluarkan nombor saman rasmi, dan menetapkan tarikh pengurusan kes atau perbicaraan.
6. Serahkan satu salinan termeterai Borang 198 kepada penyewa melalui serahan tangan secara peribadi atau pos berdaftar AR. Simpan afidavit serahan sebagai bukti saman telah selamat sampai ke tangan penyewa.

Langkah 5: Hadiri Hari Perbicaraan & Penguatkuasaan Penghakiman

Pada hari pendengaran yang ditetapkan, hadir awal ke mahkamah dengan berpakaian kemas dan sopan. Bawa dokumen asal perjanjian sewa, senarai inventori asal, gambar bukti berwarna, dan resit pembayaran pembaikan.

Dua senario utama boleh berlaku pada hari perbicaraan:

• Defendan (Penyewa) Tidak Hadir: Sekiranya anda dapat membuktikan bahawa saman telah diserahkan dengan sempurna tetapi penyewa gagal hadir tanpa alasan munasabah, Majistret akan serta-merta merekodkan Penghakiman Ingkar Kehadiran (Judgment in Default) memihak kepada anda bagi keseluruhan jumlah tuntutan yang dibuktikan.
• Defendan Hadir Mempertikaikan Tuntutan: Majistret terlebih dahulu akan bertindak sebagai pendamai untuk membantu kedua-dua pihak mencapai persetujuan penyelesaian (settlement). Sekiranya tiada persetujuan dicapai, Majistret akan meneliti dokumen bukti kedua-dua pihak, mendengar keterangan lisan, dan membuat keputusan penghakiman pada hari yang sama.

Setelah memperoleh Perintah Penghakiman, penyewa diwajibkan membayar jumlah yang diputuskan dalam tempoh yang ditetapkan mahkamah. Sekiranya penyewa masih ingkar, anda boleh menguatkuasakan penghakiman tersebut melalui Saman Penghutang Penghakiman (Judgment Debtor Summons) atau permohonan Perintah Larangan untuk menyita akaun bank penyewa.

Bagaimana Jika Penyewa Enggan Keluar Rumah Sejak Awal?

Perlu diingatkan bahawa prosedur Mahkamah Tuntutan Kecil hanya terpakai untuk menuntut pampasan wang ringgit (ganti rugi kerosakan atau tunggakan bil) dan TIDAK BERKUASA untuk mengeluarkan perintah mengusir penyewa atau mendapatkan semula milikan kosong rumah (Order for Vacant Possession).

Sekiranya penyewa masih berada di dalam premis dan enggan berpindah keluar walaupun kontrak telah ditamatkan, anda wajib memfailkan saman sivil pemilikan kosong melalui mahkamah biasa dengan bantuan peguam di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950. Dalam situasi ini, anda berhak menuntut sewa dua kali ganda (double rent) di bawah Seksyen 28(4) Akta Undang-Undang Sivil 1956 bagi setiap hari kelewatan pengosongan. Baca panduan lengkap kami mengenai prosedur menuntut sewa dua kali ganda apabila penyewa enggan keluar serta tindakan rasmi apabila penyewa melanggar perjanjian sewa rumah.

Soalan Lazim (FAQ) Tuntutan Kerosakan Rumah Sewa di Mahkamah

Kesimpulan & Nasihat Sarah

Menjadi pemilik rumah sewa yang bijak bukan sekadar mengutip wang sewaan setiap bulan, tetapi juga mempunyai persediaan rapi menghadapi situasi luar jangka. Apabila berdepan penyewa yang meninggalkan rumah dalam keadaan musnah dan berhutang, jangan biarkan emosi menguasai diri sehingga melakukan perkara yang menyalahi undang-undang seperti mengunci pintu rumah atau merosakkan harta benda penyewa.

Gunakan hak dan instrumen yang disediakan oleh sistem kehakiman negara melalui Mahkamah Tuntutan Kecil. Dengan rekod senarai inventori yang kemas, gambar bukti yang jelas, serta perjanjian sewa yang disahkan setem rasmi LHDN STAMPS, anda berupaya menuntut semula setiap sen kerugian anda secara sah, terhormat, dan tanpa perlu menanggung beban fi guaman yang membebankan.

Untuk memastikan setiap unit kediaman anda dilindungi sepenuhnya dengan klausa undang-undang terkini Malaysia 2026, manfaatkan templat sedia guna di surat perjanjian sewa rumah Sewanify. Anda juga boleh merangka draf perjanjian lengkap mengikut keperluan hartanah anda melalui sistem pintar kami di Surat Sewanify.