Bayangkan situasi ini: anda menyewakan sebuah kondominium tiga bilik di Lembah Klang kepada seorang penyewa yang kelihatan profesional dan berhemah. Namun, selepas enam bulan, anda menerima panggilan cemas daripada pihak Pengurusan Bersama (JMB) dan sepucuk surat amaran daripada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Apabila anda membuat pemeriksaan mengejut, ruang tamu rumah anda telah dipasang dinding sekatan papan gipsum sehingga menjadi enam bilik sempit ala sangkar burung, dihuni oleh sembilan orang individu yang langsung tidak anda kenali. Inilah realiti pahit fenomena sublet haram dan partisi bilik tanpa kebenaran yang semakin membarah di Malaysia.

Isu sewa atas sewa atau subletting tanpa persetujuan bertulis bukan sekadar isu perlanggaran etika antara tuan rumah dan penyewa. Menjelang penghujung tahun 2026, operasi pemutihan oleh PBT seperti Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL), Majlis Bandaraya Petaling Jaya (MBPJ), dan Majlis Perbandaran Subang Jaya (MBSJ) semakin diperketat susulan amaran berterusan daripada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) serta Kementerian Perladangan dan Komoditi berhubung premis kediaman yang disalah guna. Tuan rumah yang lalai kini berdepan risiko denda puluhan ribu ringgit di bawah undang-undang bangunan sekiranya membiarkan pengubahsuaian haram berlaku di premis milik mereka.

Bagi pemilik rumah baharu, menangani penyewa yang licik mengaut keuntungan atas angin melalui sublet memerlukan tindakan undang-undang yang teratur. Anda tidak boleh bertindak melulu mengikut emosi seperti menyerbu masuk, menukar mangga pintu, atau memotong bekalan elektrik secara sesuka hati. Artikel komprehensif ini membimbing anda memahami risiko undang-undang, menyemak klausa perlindungan dalam surat perjanjian sewa rumah di Malaysia, dan melaksanakan 5 tindakan sah untuk menyelamatkan hartanah anda daripada tindakan penguatkuasaan pihak berkuasa.

Realiti Sublet Haram di Malaysia 2026: Mengapa Gejala Ini Berleluasa?

Istilah sublet merujuk kepada tindakan penyewa utama (main tenant) yang menyewakan sebahagian atau keseluruhan rumah yang disewanya kepada penyewa ketiga (sub-tenant). Dalam pasaran hartanah komersial atau pengurusan bilik berlesen, sublet adalah sah sekiranya mendapat keizinan rasmi pemilik premis. Walau bagaimanapun, apa yang kerap berlaku dalam sektor kediaman adalah sublet haram atau sewa atas sewa secara sembunyi.

Modus operandi penyewa yang berniat tidak jujur selalunya serupa. Mereka menyewa unit kediaman anda pada kadar pasaran biasa, misalnya RM1,800 sebulan. Selepas memperoleh kunci, mereka membawa masuk kontraktor tanpa permit untuk membina partisi sekatan di ruang tamu, ruang makan, malah balkoni menggunakan papan lapis atau gypsum board. Setiap bilik sempit ini kemudiannya disewakan pada kadar RM500 hingga RM750 sebulan kepada pekerja asing, pelajar, atau pekerja bandar, membolehkan penyewa utama mengaut keuntungan bersih melebihi RM2,500 sebulan tanpa menanggung sebarang risiko ansuran pinjaman bank.

Laporan berita terkini menunjukkan peningkatan operasi serbuan pihak berkuasa terhadap unit-unit kediaman bertingkat yang diubah suai tanpa permit keselamatan kebakaran. Sila rujuk liputan terperinci mengenai penguatkuasaan undang-undang sewaan kediaman di portal berita rasmi seperti Astro Awani mengenai RUU Penyewaan Kediaman bagi melihat bagaimana kerajaan sedang memperkemas mekanisme imbangan hak pemilik dan penyewa.

Peringatan Kritikal Untuk Tuan Rumah: Anda adalah pemilik berdaftar hartanah di pejabat tanah dan rekod cukai taksiran PBT. Walaupun perbuatan memasang sekatan dinding itu dilakukan oleh penyewa, notis kesalahan dan kompaun rasmi daripada majlis perbandaran akan dialamatkan terus kepada anda selaku pemilik premis!

4 Risiko Perundangan dan Kewangan Akibat Sublet Tanpa Izin

Membiarkan penyewa membuat sublet tanpa kawalan bukan sahaja merosakkan nilai pasaran hartanah anda, malah mendedahkan anda kepada liabiliti sivil dan jenayah yang sangat serius.

1. Kompaun Seksyen 79 Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133)

Di bawah Seksyen 79 Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, sebarang pengubahsuaian dalaman yang melibatkan pembinaan dinding sekatan, pemecahan ruang, atau pemasangan partisi tanpa kelulusan bertulis daripada pihak berkuasa tempatan adalah satu kesalahan jenayah statutori. Sekiranya pegawai pemeriksa bangunan PBT mendapati ada partisi tanpa izin:

  • PBT akan mengeluarkan Notis Perintah Roboh dalam tempoh 14 hingga 30 hari.
  • Pemilik rumah boleh dikenakan denda sehingga RM25,000 jika disabitkan kesalahan di mahkamah majistret.
  • Kos merobohkan struktur partisi oleh kontraktor PBT akan dituntut sepenuhnya daripada pemilik rumah bersama surcaj tambahan.

2. Pelanggaran Piawaian Keselamatan Kebakaran Jabatan Bomba

Dinding partisi segera selalunya menyekat laluan kecemasan, menghalang sistem pengudaraan semula jadi, dan menutup laluan hos bomba atau pengesan asap (smoke detector). Sekiranya berlaku litar pintas atau kebakaran akibat penggunaan peralatan elektrik berlebihan oleh terlalu ramai penghuni, syarikat insurans berhak menolak pampasan kebakaran atas alasan terdapat pengubahsuaian struktur yang tidak diisytiharkan.

3. Tunggakan Melambung Bil Elektrik dan Air

Unit kediaman yang direka untuk empat orang penghuni tetapi disumbat dengan lapan hingga sepuluh orang penyewa akan menggunakan elektrik pada skala berganda. Setiap bilik partisi biasanya dipasang pendingin hawa murah yang beroperasi 24 jam sehari. Sebelum ini kita telah melihat dalam artikel panduan mengenai penyewa tidak bayar bil elektrik, tuan rumah sering ditinggalkan dengan bil tunggakan Tenaga Nasional Berhad (TNB) mencecah ribuan ringgit apabila penyewa utama melarikan diri. Untuk pengurusan unit bilik yang sah, anda wajar meneliti klausa perjanjian sewa bilik sub-meter utiliti bagi memastikan keadilan penggunaan.

4. Liabiliti Seksyen 55E Akta Imigresen 1959/63

Penyewa utama yang menjalankan sublet haram sering tidak menyaring latar belakang individu yang mendiami bilik-bilik berkenaan. Jika premis anda didapati menempatkan pendatang asing tanpa izin (PATI), pemilik premis boleh disiasat di bawah Seksyen 55E Akta Imigresen 1959/63 kerana membenarkan imigran haram tinggal di dalam hartanah miliknya. Anda juga boleh meneliti analisis terperinci kami mengenai arahan KPKT berkaitan sewaan warga asing di kediaman untuk memahami sempadan undang-undang yang digariskan kerajaan.

3 Klausa Pelindung Wajib Dalam Perjanjian Sewa Rumah

Cara terbaik untuk mengelakkan episod ngeri ini adalah dengan memastikan dokumen sewaan anda dilengkapi klausa perisai yang ketat sejak hari pertama. Di bawah prinsip kebebasan berkontrak yang termaktub dalam Akta Kontrak 1950, sebarang syarat yang dipersetujui secara sah antara pemilik dan penyewa adalah mengikat di sisi undang-undang.

Berikut adalah tiga klausa khusus yang mesti dimasukkan ke dalam dokumen sewaan anda sebelum menyerahkan kunci:

Klausa 1: Larangan Mutlak Sublet dan Penyerahan Hak (No Subletting or Assignment)

Pastikan perjanjian anda menyatakan secara tegas bahawa penyewa dilarang sama sekali menyewakan semula, memindah milik, menyerahkan hak pendudukan, atau berkongsi premis dengan mana-mana pihak ketiga tanpa kebenaran bertulis pemilik terlebih dahulu. Klausa ini mestilah mengkategorikan perbuatan sublet sebagai fundamental breach of contract (perlanggaran syarat asas perjanjian) yang memberi hak mutlak kepada tuan rumah untuk menamatkan sewaan serta-merta.

Klausa 2: Larangan Pengubahsuaian Struktur dan Penambahan Partisi

Nyatakan dengan jelas bahawa penyewa dilarang membuat sebarang perubahan fizikal, memaku, menebuk dinding konkrit, mendirikan dinding pemisah sementara (temporary partition), atau mengubah suai pendawaian elektrik tanpa persetujuan bertulis pemilik dan kelulusan rasmi PBT. Sebarang kos pemulihan keadaan asal premis (reinstatement cost) hendaklah ditolak terus daripada wang cagaran sekuriti.

Klausa 3: Had Maksimum Bilangan Penghuni Dibenarkan

Dokumen sewaan yang lengkap wajar menyenaraikan nama dan nombor kad pengenalan setiap individu yang dibenarkan mendiami rumah tersebut, di samping menetapkan had bilangan maksimum penghuni (misalnya maksimum 5 orang bagi unit 3 bilik). Had ini menghalang penyewa daripada berdalih bahawa individu tambahan yang tinggal di sana hanyalah tetamu menumpang.

Anda boleh menyemak panduan komprehensif kami mengenai perkara penting surat perjanjian sewa rumah dan struktur asas dalam akta dan undang-undang surat sewa rumah Malaysia untuk memahami peruntukan undang-undang yang relevan.

Perlukan Deraf Perjanjian Sewa Kediaman Yang Kebal Isu Sublet?

Gunakan templat rasmi Sewanify yang lengkap dengan klausa larangan sublet, larangan partisi, dan penamatan automatik.


Lihat Contoh Perjanjian

5 Langkah Sah Tuan Rumah Bila Tangkap Penyewa Buat Sublet Haram

Apabila anda menyedari penyewa anda telah membina partisi atau mengaut untung daripada sublet haram, jangan terburu-buru mengikut perasaan. Ambil pendekatan profesional dan berlandaskan saluran undang-undang seperti berikut:

Langkah 1: Kumpul Bukti Bergambar dan Laporan Pengurusan (JMB)

Sebelum bersemuka dengan penyewa, dapatkan bukti kukuh. Dapatkan kenyataan bertulis atau rekod aduan daripada pihak pengurusan bangunan, pengawal keselamatan, atau jiran tetangga mengenai kehadiran orang asing yang keluar masuk. Sekiranya anda berpeluang melawat premis semasa sesi pemeriksaan berkala yang telah dimaklumkan lebih awal, ambil gambar dinding sekatan, suis elektrik tambahan, dan tilam-tilam bertimbun di ruang tamu sebagai bahan bukti dokumentasi.

Langkah 2: Hantar Notis Pembaikan Pelanggaran (Notice to Remedy Breach)

Hantar notis rasmi bertulis kepada penyewa melalui surat berdaftar dan salinan digital melalui emel atau pesanan mesej yang boleh dijejak. Nyatakan secara tepat:

  1. Klausa perjanjian sewa yang telah dilanggar (klausa larangan sublet dan ubah suai struktur).
  2. Tempoh masa yang munasabah (biasanya 7 hingga 14 hari) untuk penyewa mengosongkan penyewa ketiga, merobohkan partisi haram, dan memulihkan premis kepada keadaan asal.
  3. Amaran bahawa kegagalan mematuhi notis ini akan menyebabkan perjanjian sewa ditamatkan secara rasmi serta-merta di bawah peruntukan Akta Kontrak 1950.

Langkah 3: Keluarkan Notis Penamatan Sewaan dan Tuntutan Milikan Kosong

Sekiranya tempoh notis pembaikan tamat dan penyewa tetap ingkar, hantar Notis Penamatan Sewaan (Notice of Termination of Tenancy). Maklumkan bahawa kontrak sewa terbatal serta-merta akibat pelanggaran terma asasi, wang cagaran keselamatan dirampas untuk kos ganti rugi, dan penyewa diwajibkan menyerahkan milikan kosong (vacant possession) dalam tempoh yang ditetapkan.

Langkah 4: Tuntut Ganti Rugi Sewa Dua Kali Ganda Jika Enggan Keluar

Sekiranya penyewa enggan keluar selepas kontrak ditamatkan, status mereka bertukar menjadi penceroboh (trespasser). Mengikut Seksyen 28(4) Akta Undang-Undang Sivil 1956, tuan rumah berhak menuntut bayaran sewa dua kali ganda (double rent) bagi setiap hari penyewa menduduki premis tanpa izin selepas penamatan notis. Baca kupasan mendalam kami mengenai cara melaksanakannya dalam artikel penyewa enggan keluar dan tuntutan sewa dua kali ganda.

Langkah 5: Failkan Tindakan Mahkamah Melalui Peguam Bertauliah

Bagi kes-kes di mana penyewa berdegil dan enggan merobohkan struktur partisi, lantik peguam hartanah untuk memfailkan saman tuntutan pemilikan kosong dan ganti rugi di Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen. Anda juga boleh merujuk panduan amalan guaman di portal Majlis Peguam Malaysia mengenai Perjanjian Sewaan Kediaman serta panduan sivil berhubung resolusi pertikaian sewaan hartanah oleh Majlis Peguam.

Pantang Larang Utama: Jangan Sekali-kali Kunci Pintu Sendiri!

Banyak pemilik rumah baharu melakukan kesilapan besar apabila mendapati rumah mereka dijadikan sarang sublet: mereka terus pergi ke premis, memasang rantai mangga pada jeriji pintu, atau mematikan bekalan air dan elektrik secara paksa. Perbuatan ini dikenali dalam istilah perundangan sebagai self-help eviction.

Di Malaysia, tindakan merampas kembali premis secara kekerasan tanpa perintah mahkamah adalah satu kesalahan sivil yang sangat berat. Di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950, tuan rumah dilarang sama sekali menguatkuasakan hak pemilikan semula terhadap penyewa yang memegang premis melainkan melalui prosiding mahkamah yang sah.

Sekiranya anda mengunci pintu premis secara bersendirian:

  • Penyewa boleh membuat laporan polis terhadap anda atas tuduhan pencerobohan atau pengurungan salah.
  • Penyewa berhak memfailkan injunksi mahkamah dan menyaman anda bagi ganti rugi am dan ganti rugi teladan (exemplary damages).
  • Kedudukan moral dan undang-undang anda yang asalnya betul akan musnah sekelip mata hanya kerana melanggar prosedur Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950.

Peranan Akta Distres 1951 Jika Penyewa Sublet Menunggak Sewa

Dalam kebanyakan kes sublet haram, penyewa utama bukan sahaja melanggar syarat penggunaan premis, malah mereka gemar menahan bayaran sewa bulanan kepada pemilik sedangkan mereka telah mengutip wang sewa daripada penyewa-penyewa bilik secara tunai setiap awal bulan.

Bagi menuntut tunggakan sewa ini tanpa perlu melalui perbicaraan sivil yang panjang, tuan rumah boleh memanfaatkan peruntukan di bawah Akta Distres 1951. Melalui permohonan ex-parte di Mahkamah Majistret atau Sesyen melalui peguam cara, mahkamah boleh mengeluarkan Waran Distres (Warrant of Distress). Melalui waran ini, bailif mahkamah berkuasa memasuki premis, menyita barangan peribadi bernilai milik penyewa yang berada di dalam rumah, dan melelongnya bagi melunaskan jumlah tunggakan sewa yang terhutang kepada anda.

Kelebihan utama Akta Distres 1951 adalah ia memberi tekanan psikologi yang sangat hebat kepada penyewa utama yang tidak bertanggungjawab tanpa anda perlu melanggar Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950.

Kepentingan Duti Setem LHDN STAMPS & Akta Setem 1949

Semua klausa perlindungan yang anda rangka dalam dokumen sewaan tidak akan membawa apa-apa erti di hadapan hakim sekiranya surat perjanjian sewa anda tidak dimatikan setem rasmi.

Mengikut Seksyen 52 Akta Setem 1949, sebarang instrumen kontrak bertulis yang dikenakan duti tidak boleh diterima sebagai keterangan (admissible in evidence) dalam mana-mana prosiding mahkamah sivil di Malaysia melainkan dokumen tersebut telah disetemkan secukupnya mengikut kadar yang ditetapkan undang-undang. Proses penyeteman ini kini diselaraskan sepenuhnya secara dalam talian melalui portal Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) Duti Setem.

Kegagalan menyetemkan perjanjian sewa bukan sahaja menghalang peguam anda mengemukakan dokumen di mahkamah semasa permohonan injunksi, malah anda boleh dikenakan penalti kelewatan sehingga empat kali ganda nilai duti asal di bawah Akta Setem 1949. Anda boleh membaca ulasan lanjut kami mengenai kepentingan duti setem LHDN untuk perjanjian sewa serta membuat anggaran kos penyeteman dengan pantas menggunakan kalkulator duti setem perjanjian sewa rumah Sewanify.

Bagi mendalami faktor penetapan kadar sewaan dan had kenaikan berkala yang sah, anda juga boleh merujuk panduan ekonomi hartanah di portal korporat The Edge Malaysia mengenai Hak dan Masa Menilai Semula Kadar Sewaan Hartanah.

Langkah Pencegahan: Cara Tapis Penyewa Bagi Mengelakkan ‘Master Tenant’ Sublet

Mencegah sentiasa lebih baik daripada merawat. Sebelum menandatangani perjanjian dan menyerahkan kunci, lakukan proses saringan latar belakang (tenant screening) dengan berdisiplin:

  • Minta Bukti Pendapatan dan Pengesahan Majikan: Penyewa yang benar-benar berhasrat mendiami rumah untuk keluarga atau diri sendiri tidak akan keberatan mengemukakan slip gaji tiga bulan terkini dan surat pengesahan jawatan. Jika penyewa enggan menyatakan tempat kerja atau mengaku sebagai ‘pelabur pengurusan hartanah bebas’, waspada terhadap potensi sublet.
  • Semak Profil Media Sosial dan Nombor Telefon: Taip nombor telefon bakal penyewa di enjin carian Google atau platform media sosial. Individu yang menjalankan perniagaan sublet haram sering mengiklankan bilik sewa di kumpulan Facebook komuniti atau portal sewaan bilik.
  • Tetapkan Syarat Pemeriksaan Berkala: Masukkan hak tuan rumah untuk melakukan pemeriksaan fizikal premis setiap suku tahun dengan notis bertulis sekurang-kurangnya 48 jam lebih awal. Penyewa yang berniat membuat partisi haram biasanya akan menolak klausa pemeriksaan berkala ini.
  • Gunakan Platform Sewanify: Dapatkan salinan dokumen perjanjian sewaan yang komprehensif, mengikut format perundangan terkini, dan boleh diisi dengan mudah secara digital melalui aplikasi penyediaan surat perjanjian sewa Sewanify.

Soalan Lazim (FAQ) Mengenai Sublet & Partisi Haram Rumah Sewa

Bolehkah saya merobohkan sendiri partisi yang dibina oleh penyewa semasa ketiadaan mereka?
Tidak digalakkan sama sekali. Memasuki premis tanpa izin bertulis atau kehadiran penyewa boleh dianggap sebagai pencerobohan sivil di bawah Akta Kontrak 1950, dan penyewa boleh mendakwa anda merosakkan atau mencuri harta benda peribadi mereka. Langkah yang betul adalah mengeluarkan notis rasmi meminta mereka merobohkannya, atau menamatkan kontrak dan mendapatkan perintah mahkamah bagi milikan kosong di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 sebelum kerja pemulihan dilakukan.
Adakah wang cagaran sekuriti (security deposit) boleh dirampas sepenuhnya?
Ya, sekiranya klausa perjanjian anda menyatakan dengan jelas bahawa wang cagaran boleh ditolak untuk kos pembaikan, pemulihan premis, atau pampasan akibat perlanggaran kontrak. Pastikan anda menyimpan semua resit kontraktor perobohan dan sebut harga pembersihan sebagai bukti perbelanjaan sekiranya pertikaian dibawa ke tribunal atau mahkamah.
Apakah tindakan pihak berkuasa tempatan (PBT) jika jiran membuat aduan partisi haram?
PBT (seperti DBKL atau MBPJ) akan menghantar pegawai pemeriksa bangunan ke premis. Jika didapati melanggar Seksyen 79 Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, satu Notis Kacau Ganggu atau Notis Memulihkan Struktur Bangunan akan dikeluarkan kepada pemilik rumah. Pemilik diberi tempoh masa untuk merobohkannya, dan jika ingkar, kompaun sehingga puluhan ribu ringgit boleh dikenakan.
Adakah sah jika penyewa utama menyewakan bilik dengan persetujuan bertulis tuan rumah?
Ya, sublet adalah sah sepenuhnya sekiranya tuan rumah memberikan kebenaran bertulis dan kedua-dua pihak menandatangani Perjanjian Sublet atau Surat Kebenaran Rasmi. Walau bagaimanapun, sebarang pengubahsuaian fizikal tetap tertakluk kepada undang-undang kecil bangunan PBT dan piawaian keselamatan Jabatan Bomba.
Bagaimana cara memastikan perjanjian sewa saya laku di mahkamah?
Perjanjian sewa mesti ditandatangani oleh kedua-dua pihak bersama saksi, dan dimatikan duti setem melalui sistem STAMPS LHDN mengikut Seksyen 52 Akta Setem 1949. Perjanjian yang tidak disetemkan tidak akan diterima sebagai dokumen bukti yang sah di mahkamah sivil Malaysia.

Kesimpulan: Lindungi Hartanah Anda Dengan Perjanjian Sewaan Yang Sah

Sebagai tuan rumah, hartanah kediaman anda adalah aset pelaburan bernilai tinggi yang diusahakan dengan penat lelah. Jangan biarkan sikap sambil lewa atau penggunaan templat perjanjian sewa lapuk mendedahkan anda kepada jerat sublet haram dan denda penguatkuasaan pihak berkuasa tempatan.

Pastikan setiap perjanjian sewa dirangka dengan teliti, dilengkapi klausa larangan sewa atas sewa, mengehadkan bilangan penghuni, serta dimatikan duti setem rasmi LHDN. Dengan dokumen perundangan yang kukuh, anda dapat tidur lena tanpa bimbang rumah anda dijadikan ‘asrama haram’ oleh penyewa yang tidak bertanggungjawab.